Real Estate: il riprezzamento porterà opportunità in Europa

Assisteremo a una significativa correzione dei prezzi nei mercati immobiliari europei.
I tassi di interesse sono aumentati bruscamente per tutto il 2022 e questo ha lasciato le rendite immobiliari esposte, dato che sono scesi ai minimi storici nel corso dell'ultimo ciclo.
Se consideriamo il calcolo del premio di rischio, nella parte centrale del 2022, questo era sceso a livelli molto bassi, persino al di sotto dei minimi registrati poco prima della crisi finanziaria globale.
L'ipotesi di un riprezzamento è forte, e vi sono anche altri fattori in gioco.

In base alle nostre stime, lo stimolo derivante dai tassi d'interesse molto bassi dell'ultimo ciclo ha aggiunto ai valori una percentuale compresa tra il 25% e il 30%.
Tale effetto si sta ora esaurendo.
Inoltre, i costi di finanziamento sono saliti al di sopra dei livelli di rendimento.
Il debito non è più vantaggioso per i mutuatari.
Quindi, anche quando è disponibile presso i prestatori, non ha necessariamente senso farne ricorso.
Tutto ciò significa che ci sarà meno capitale disponibile per il settore immobiliare.
Questo riprezzamento si manifesterà in due fasi.
La prima fase, che si sta svolgendo in questo momento, è un aggiustamento di tipo finanziario legato essenzialmente all'aumento del costo globale del capitale, che si sta verificando in modo generalizzato.
La seconda fase sarà legata, e questo è più probabile nel corso del 2023 e oltre, all'andamento dei mercati dei locatari e all'eventuale ulteriore sofferenza dei flussi di cassa.

Per il 2023 si prevede una recessione in gran parte dell'Europa e l'indicatore principale, che si basa soprattutto sul sentiment e sulle intenzioni di assunzione, è in calo.
Ma in sostanza il messaggio chiave è che se il recente andamento dell'aggiustamento dei valori nel mercato continuerà, cominceremo a vedere opportunità che si presenteranno nel corso dell'anno.

Aree chiave di opportunità

Le strategie di puro repricing, magari nei settori più deboli come quello retail, si affermeranno probabilmente più tardi, quando vedremo l'entità di questo repricing.

Il primo di questi fattori a lungo termine che vogliamo evidenziare si ricollega probabilmente al fattore più a lungo termine in assoluto, ossia l'ESG.
A un livello molto, molto semplice, se guardiamo al modo in cui le economie e l'ambiente costruito si adatteranno al futuro, avremo bisogno di vedere molti più investimenti in immobili green di alta qualità.
Alcuni vecchi asset non saranno più adatti alla loro destinazione d'uso; dovranno essere sostituiti.
Stiamo assistendo a una spinta verso l'ESG su due fronti.
Il primo è quello dei locatari.
Il sentiment delle aziende nei confronti della necessità di occupare spazi green è aumentato drasticamente negli ultimi anni e questo sta spingendo i requisiti e il potenziale di crescita degli affitti per gli asset di alta qualità.
Dall'altro lato, il lato degli investitori, stiamo assistendo a una quota crescente di volumi destinati a transazioni di tipo green.

Questo dato si riferisce al mercato degli uffici, ma è vero in tutti i settori e stiamo iniziando a vedere emergere questi differenziali di prezzo, il che rafforza l'idea che gli asset green siano destinati ad avere successo nel prossimo ciclo.
Le altre opportunità si concentrano soprattutto sul fronte della domanda e sui driver che ci aspettiamo di vedere.
In questi mercati ci aspettiamo che l'equilibrio tra domanda e offerta rimanga piuttosto favorevole, a sostegno del potenziale di generazione di flussi di cassa di questi asset.
Un esempio? I data center, la cui domanda e i cui ricavi sono in rapido aumento grazie alla crescita del cloud computing, dell'eCommerce, dell'intelligenza artificiale e del metaverso.
E questo sta alimentando l'interesse nel settore sia da parte dei locatari sia da parte degli investitori.
Passando a un altro settore che ovviamente è stato molto popolare nel ciclo passato e che attualmente sta attraversando una delle fasi più difficili di riprezzamento, la logistica (e in particolare la logistica urbana), il profilo della domanda rimane piuttosto convincente.

Le sfide a breve termine sono legate alla situazione economica in cui versa l'Europa, ma nel tempo si prevede una ripresa della domanda di produzione.
Stiamo assistendo a un certo grado di nearshoring della produzione e prevediamo un'ulteriore crescita delle richieste legate alla spesa online.
Ciò favorirà le opportunità per gli investitori di sviluppare e offrire spazi logistici moderni per soddisfare queste crescenti esigenze nel tempo.
E, naturalmente, data la correzione dei prezzi a cui stiamo assistendo, la base di rendimento è molto più interessante rispetto a quanto abbiamo visto negli ultimi anni.
L'offerta è stata scarsa durante l'ultimo ciclo e, dunque, in molte città europee c'è una vera e propria carenza di spazi abitativi moderni e ben arredati per soddisfare le esigenze delle famiglie lavoratrici più giovani. Il capitale istituzionale sarà un elemento importante per soddisfare questa domanda in futuro.

Infine, collegato allo spazio abitativo, c'è il settore delle residenze per anziani.
Anche in questo caso, si tratta di un settore guidato da una combinazione di repricing per portare i rendimenti a livelli più interessanti rispetto a quelli degli ultimi anni e di una storia strutturale di fondo molto forte e resiliente, spinta dall'invecchiamento della popolazione europea.
La popolazione europea di età superiore ai 75 anni è destinata a crescere in modo significativo: nel corso del prossimo decennio saranno necessarie grandi quantità di spazi abitativi per anziani al fine di soddisfare le esigenze sanitarie e assistenziali di questa popolazione che invecchia.
Le opportunità di fornire capitali e, naturalmente, anche competenze nello sviluppo di questo settore rimangono molto elevate; questa sta rapidamente diventando una caratteristica dei mercati di investimento convenzionali, con una maggiore liquidità e trasparenza, che continuerà a stimolare le opportunità di investimento nel settore.

Greg Kane, Head of European Investment Research for PGIM Real Estate