01/10/2025
Il settore immobiliare residenziale italiano: un motore economico da oltre 370 miliardi, con potenzialità inesplorate
Zirnstein (Scenari Immobiliari): la casa è un ecosistema strategico ma fragile, che incide direttamente su produttività e coesione sociale
Il settore immobiliare residenziale italiano si conferma un pilastro fondamentale per l'economia nazionale e per il benessere collettivo, generando un PIL di oltre 370 miliardi di euro, pari al 17% dell'intero sistema produttivo del Paese. Questa filiera estesa impiega direttamente 2,3 milioni di persone e gestisce un valore patrimoniale che supera i 6.600 miliardi di euro. Questi dati emergono dal 3° Rapporto “La casa per la città del futuro”, curato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire SGR, che offre una panoramica approfondita e proiettata al futuro su un comparto che necessita di maggiore attenzione e supporto.
Le previsioni del rapporto indicano un significativo potenziale di crescita: il valore dell'industria immobiliare residenziale potrebbe raggiungere i 520 miliardi di euro entro il 2050, con un incremento del 40%. Ciò porterebbe il suo contributo al PIL nazionale al 18,5% e l'occupazione nel settore a 3,05 milioni di persone, segnando un aumento del 32,5%. I servizi gestionali, sia quelli "tradizionali" che quelli "istituzionali", sono destinati a diventare il principale motore di questa crescita, passando da un peso congiunto di 85 miliardi di euro (22,5%) a 145 miliardi di euro (28%).
A livello globale, il valore complessivo degli immobili residenziali ha superato i 250.000 miliardi di euro. L'Europa, con appena un decimo della popolazione mondiale, detiene circa il 25% di questo patrimonio. L'Italia ricopre un ruolo chiave in questo contesto, con le sole abitazioni nazionali che rappresentano oltre il 10% del valore immobiliare continentale. Dei circa 135 miliardi di euro di fatturato immobiliare annuale in Italia, circa 100 miliardi derivano direttamente dalle compravendite di case, ma il valore generato si estende a una vasta filiera che include muratori, architetti, agenti immobiliari, property manager, manutentori, artigiani e operatori del design.
Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, ha sottolineato l'importanza del settore: La casa è un bene economico, sociale e culturale insostituibile. Non solo accompagna i bisogni delle persone in ogni fase della vita, ma incide direttamente sulla produttività, sulla coesione sociale e sulla qualità della vita collettiva. La nostra ricerca mostra chiaramente come l’industria immobiliare residenziale sia un ecosistema complesso, dinamico e strategico, ma anche fragile se non sostenuto da regole chiare, visione istituzionale e investimenti stabili.. Ha aggiunto che è fondamentale riconoscere ai 370 miliardi di euro di produzione economica legati alla casa il loro ruolo di pilastro dello sviluppo nazionale, auspicando una visione condivisa tra pubblico, privato e cittadini per affrontare le sfide urbane e sociali future.
Il real estate residenziale va oltre la sua dimensione economica, configurandosi come componente strutturale per lo sviluppo fisico e sociale del Paese. Secondo il report, più dell'11% del PIL italiano è attribuibile direttamente a componenti dell'industria immobiliare residenziale diverse dalle compravendite, come servizi, manutenzioni, arredo e gestione. Questa stretta correlazione con il comparto delle costruzioni, che impiega da solo 750.000 persone, rende il settore abitativo una leva strategica per l'occupazione e per la crescita economica.
Michele Beolchini, Head of Product Development & Fundraising di Investire SGR, ha evidenziato l'impatto degli investimenti nel settore living: Abbiamo provato a misurare l’impatto che i nostri investimenti immobiliari nel settore living – dove gestiamo masse per oltre 3 miliardi di euro – generano sull’economia reale del Paese. In particolare, considerando le nostre piattaforme PRS ITALY I e II, dedicate alla residenzialità a reddito con servizi, abbiamo riscontrato come per ogni euro da noi investito venga generato un ulteriore indotto di 65 centesimi a beneficio del tessuto imprenditoriale italiano delle piccole e medie imprese.. Negli ultimi cinque anni, le piattaforme PRS di Investire SGR hanno innescato attività nell'ambito dei servizi immobiliari per complessivi 125 milioni di euro, coinvolgendo oltre 340 fornitori di piccola e media grandezza.
Una delle principali sfide è l'obsolescenza del patrimonio edilizio italiano: il 65% degli edifici residenziali è stato costruito prima dell'introduzione di moderne normative in materia di qualità edilizia, sicurezza sismica ed efficienza energetica, e un quarto risale addirittura a prima della fine della Seconda Guerra Mondiale. Nonostante ciò, gli interventi di manutenzione e riqualificazione urbana hanno permesso di mantenere standard abitativi medio-alti, con la spesa per manutenzioni e ristrutturazioni che ha superato quella per nuove costruzioni, rendendo la gestione immobiliare centrale per il sistema.
Negli ultimi vent'anni, la domanda abitativa ha subito una profonda trasformazione, caratterizzata da nuclei familiari più piccoli, richieste abitative diversificate e una maggiore enfasi su qualità degli spazi, localizzazione strategica, flessibilità e sostenibilità. Questa evoluzione ha reso più complessa l'interazione tra domanda e offerta, accentuando il divario tra i prezzi degli immobili e la capacità di spesa delle famiglie. L'emergenza abitativa, particolarmente acuta nel quinquennio 2020–2025, richiede una nuova alleanza tra sfera pubblica e privata, basata su regole chiare, visione a lungo termine e strumenti operativi efficaci, data la limitatezza delle risorse pubbliche e le logiche di sostenibilità economica del privato.
La gestione immobiliare, nelle sue forme "tradizionale" e "istituzionale", è identificata come il vero motore di sviluppo per il settore nei prossimi decenni. Attualmente, solo il 20% delle 35,7 milioni di abitazioni italiane è gestito formalmente da amministratori o operatori professionali, e meno del 7,2% è di proprietà di soggetti "non fisici". Tuttavia, è proprio in questa porzione che si osserva l'evoluzione più dinamica e industrializzata dell'intera filiera.
Per garantire che la casa continui a essere un diritto per i cittadini, un'opportunità per le imprese e un volano per l'economia, è indispensabile definire un quadro normativo univoco, una pianificazione lungimirante e politiche pubbliche efficaci. La qualità dell'abitare rappresenta una risorsa strategica nazionale, con un impatto significativo sulla salute, la produttività, la sostenibilità urbana e la competitività dei territori.
