28/07/2021
Mercato residenziale europeo: perchè sarà un anno favorevole
Secondo l'analisi di Scenari Immobiliari le prospettive del comparto sono di una crescita prolungata per i prossimi tre anni a meno di nuovi eventi imprevedibili e non controllabili come quello da cui si sta lentamente cercando di uscire
Si apre un anno da incorniciare per il mercato residenziale europeo. Nel primo semestre 2021 le compravendite nei principali Paesi europei sono state circa 1,8 milioni con un incremento del 33,7 per cento rispetto allo stesso periodo del 2020. Il dato è ovviamente condizionato dalla contrazione dovuta alla pandemia. Le previsioni per la fine dell'anno in corso sono di un ulteriore sensibile aumento. Le prospettive del residenziale sono di una crescita prolungata per i prossimi tre anni a meno di nuovi eventi imprevedibili e non controllabili come quello da cui si sta lentamente cercando di uscire.
Le cause di questo forte incremento del mercato residenziale sono simili in tutta Europa. Innanzitutto, la ricerca di una abitazione diversa da quella attuale. La domanda si sposta su case più grandi, più vivibili e con spazi esterni. Forte anche la spinta verso centri più piccoli o aree dell'hinterland dove la qualità della vita è ritenuta migliore rispetto alla metropoli. In aumento anche la domanda di seconde case in zone turistiche, che possono essere utilizzate come residenza principale, nel tempo dello smartworking. Si aggiunga un clima di particolare ottimismo sull'economia e bassi tassi di interesse sui mutui.
In Spagna si registra il rimbalzo più consistente nel primo semestre 2021 rispetto allo stesso periodo del 2020. Segue la Germania dove si parla apertamente (visto anche l'aumento dei valori) di una "bolla immobiliare". Appaiate Italia e Inghilterra con il 35 per cento di compravendite in più. I dati a consuntivo potrebbero essere leggermente più alti per tutti i Paesi, visto che l'evoluzione delle compravendite sta accelerando ovunque.
Anche i prezzi medi sono in aumento, nonostante una inflazione intorno all'uno per cento. La spinta della domanda e la rarefazione dell'offerta porta una notevole fibrillazione sui prezzi medi e anche nei diversi quartieri (vedi dopo).
A questa corsa al rialzo delle quotazioni non partecipa, ancora, l'Italia. Ad esclusione di alcune grandi città (Milano e Roma in primis) i prezzi delle abitazioni rimangono ancora in territorio negativo con una variazione media globale del meno 1,6 per cento annuo, alla fine di giugno.
Fra le grandi capitali d'Europa, i valori delle case stanno segnando dei cali solo in rari casi. A Parigi, il dato medio indica un ribasso annuo dell'1,8 per cento, dovuto soprattutto alla fase di incertezza del mercato del 2020 che ha spinto l'offerta mentre la domanda si era arrestata per timori legati alla pandemia. Si deve però rammentare che nella capitale francese i prezzi sono cresciuti negli ultimi anni di oltre il cinque per cento medio annuo, portando il prezzo medio di vendita in città sopra i 10.200 euro al metro quadrato.
A Londra i valori stanno tornando in territorio positivo: l'ultimo dato sui prezzi delle case ubicate nei quartieri più centrali ha registrato una crescita dell'1,1 per cento rispetto al mese di giugno del 2020 la media è però meno 0,9. Si tratta di un dato interessante poiché in centro Londra i prezzi negli ultimi due anni avevano segnato solo performance negative.
L'ultima volta che i prezzi delle case londinesi sono aumentati su base annua è stato nel maggio 2016, il mese prima del referendum su Brexit. La successiva incertezza politica, combinata con un aumento delle tasse sulle proprietà di alto standing, ha fatto sì che i prezzi medi fossero scesi del sedici per cento nella media degli ultimi sei anni. Infine, è importante rammentare che il mercato immobiliare residenziale di tutta la Gran Bretagna è "on fire" grazie all'estensione delle agevolazioni fiscali del governo per gli acquirenti di case ("stamp duty holiday") e all'aumento della domanda da parte delle famiglie più ricche che hanno accumulato maggiori risparmi a seguito dei vari lockdown.
In Germania il mercato residenziale registra volumi di investimento più alti che negli altri Paesi e la domanda di case in acquisto è salita parecchio negli ultimi anni. I prezzi delle sette principali città tedesche sono aumentati anche durante l'anno della pandemia e fra queste Berlino ha segnato la performance migliore con un aumento del 6,4 per cento. Nella capitale tedesca il prezzo medio delle abitazioni è ormai vicino ai cinquemila euro al metro quadrato e per gli appartamenti di lusso si superano i diecimila. Vienna, come le altre città austriache, ha registrato un aumento dei prezzi alla fine di giugno del 3,6 per cento, dimostrando che il ritmo positivo che ha caratterizzato tutto il 2020, nonostante il COVID-19, non ha intenzione di arrestarsi. Anche in Portogallo i prezzi delle case sono aumentati alla fine del primo semestre con una variazione positiva del 6,7 per cento. A Lisbona, invece, la variazione dei prezzi è stata, in media del 3,9 per cento. Anche nel nord dell'Europa il mercato residenziale mantiene un ritmo positivo con variazioni medie comprese fra il quattro e il sei per cento sia in Norvegia, Svezia e Danimarca. In particolare, a Stoccolma i prezzi sono tornati a correre, dopo un rallentamento registrato fra fine 2019 e inizio 2020.
Crescita zero nella capitale italiana, ma le aspettative sono positive per il prossimo anno.
