La pandemia porta nuovi trend immobiliari

Nel corso del 2020, un anno segnato dagli effetti della pandemia e dalle misure introdotte per il suo contenimento, il settore immobiliare è riuscito a limitare l'impatto negativo della crisi. Secondo un'analisi realizzata da Duff & Phelps Real Estate Advisory Group, divisione di Kroll, infatti, in Italia il fatturato stimato delle transazioni nel comparto ha superato i 105 miliardi di euro, contenendo la flessione rispetto al 2019 al -7,7%.

All'interno di questo quadro, la stima del fatturato delle transazioni relativo all'asset class residenziale è pari a 91 miliardi di euro, rappresentando così l'86% del valore totale. La contrazione rispetto al 2019 è stata del -6,7%, una performance migliore rispetto a quella del settore immobiliare nel suo complesso.
Secondo gli ultimi dati elaborati da Eurostat, l'Italia continua ad essere uno dei paesi europei con la percentuale più alta di abitanti che vivono in case di proprietà: il dato nazionale si attesta infatti al 72,4%, superiore sia alla media europea del 70%, che ai livelli registrati da Francia (65,2%), Gran Bretagna (63%) e Germania (51,5%).
Le prospettive sembrano poter essere orientate a un cauto ottimismo per gli investimenti in ambito residenziale, con un rinnovato interesse da parte degli investitori istituzionali, sia esteri che italiani.

A fronte dell'uso sempre più pervasivo della tecnologia e della digitalizzazione e dei nuovi modelli di vita, questa asset class, già nel recente passato, ha assistito a profonde trasformazioni, caratterizzate dall'evoluzione delle esigenze dell'utente finale e dal progressivo incremento delle funzioni a cui la casa è chiamata a dare risposta. In particolare si rileva una maggiore attenzione ai servizi su misura per i residenti, alla qualità dell'abitazione, al comfort termico, acustico e tecnologico (in particolare in ambito domotica), alle soluzioni legate alla sostenibilità ambientale, alla dotazione di ambienti esterni privati o di spazi comuni nel fabbricato e servizi quali, per esempio, la guardiania "evoluta"/concierge, fitness center, spazi per bambini e baby-sitter, locker/pickup point per eCommerce e colonne per ricarica di veicoli elettrici.

La pandemia e le misure introdotte per il suo contenimento, con le esigenze di distanziamento, il ricorso al remote working e alla didattica a distanza, hanno determinato un ulteriore ripensamento degli immobili, con nuove tendenze innestate in questo contesto già in evoluzione, basate sulla centralità dell'uomo e sulle sue esigenze. Questo rende indispensabile una sempre maggiore sinergia tra la parte progettuale e quella gestionale nelle fasi di progettazione e realizzazione di un asset. Recenti trend hanno inoltre posto l'accento sul concetto di "prossimità", sfruttando la mobilità sostenibile, al fine di rendere raggiungibili in poco tempo tutti i servizi necessari per una migliore qualità della vita, per lo svago e per il lavoro e con l'obiettivo di realizzare quartieri residenziali integrati e sostenibili sia da un punto di vista ambientale che sociale.

"In ambito residenziale, abbiamo rilevato una maggior sensibilità da parte della domanda alla qualità, comfort e contesto in cui è inserita l'abitazione, con una richiesta per tagli dimensionali più grandi - privilegiando quadrilocali rispetto a bilocali e trilocali -, per stanze plurifunzionali e per spazi esterni privati", commenta Mauro Corrada, CEO di Duff & Phelps Real Estate Advisory Group (REAG), divisione di Kroll.
"Sia lato investitori sia lato domanda sembra inoltre crescere l'interesse verso abitazioni moderne in affitto e seconde case - in affitto e di proprietà - con standard evoluti. È anche aumentata l'attenzione alla flessibilità, alle ibridazioni funzionali/fusione tra destinazioni, come quelle tra residenza e hotel, uffici e hotel, centri commerciali e uffici e alla continua clusterizzazione e specializzazione."
In questo contesto, occorre quindi pensare a residenze "specializzate" per periodi determinati di vita (come le soluzioni per student housing, micro-living, senior housing, serviced apartment e short stay), oltre che ad abitazioni "generaliste e flessibili".

È inoltre cruciale agevolare grandi progetti di rigenerazione urbana di interi quartieri, non più rispondenti alle attuali esigenze abitative, con nuova edilizia più efficiente energeticamente, moderna ed in grado di offrire una qualità della vita superiore. Si potrebbe pensare, in questo senso, a un incremento dei premi volumetrici e dei benefici fiscali per incentivare la riqualificazione, come l'eliminazione degli oneri di urbanizzazione per interventi di sostituzione dell'esistente. Aumenta inoltre l'attenzione verso la valorizzazione dell'hinterland e la creazione di vere città metropolitane con investimenti finalizzati a ridistribuire la ricchezza generata da alcuni poli attrattori sul più ampio territorio tramite piani territoriali e investimenti infrastrutturali.
In un mercato residenziale in continua evoluzione e in cui la domanda diventa sempre più articolata, gli operatori del settore dovranno quindi sviluppare modelli sempre più specialistici e che prevedano approcci più complessi.

"Sotto questo punto di vista, ritengo importante l'introduzione di studi di rating urbano di quartiere, in termini attuali e prospettici, tramite l'analisi qualitativa del tessuto urbano in essere, e sulla base dei progetti futuri, delle infrastrutture e dei big data. Occorrerà inoltre una definizione sempre più puntuale del prodotto, analizzando i tagli dimensionali, il layout, la dotazione qualitativa, il corretto rapporto qualità/prezzo sulla base del target di profilo della popolazione residente, non trascurando gli aspetti estetici e architettonici. Sarà inoltre sempre più rilevante dare al potenziale acquirente una serie di semplici informazioni in grado di sintetizzare la qualità della casa, che comprendano analisi tecniche, piani di gestione/manutenzione e rating qualitativi e di sostenibilità, in modo da fornire uno strumento immediato e di facile fruizione in grado di riassumere tutte le caratteristiche principali di un immobile", conclude Corrada.