Questa asset class merita una maggiore attenzione in un momento in cui l'urbanizzazione sta trasformando la società.
Nonostante alcune prime previsioni, la crisi di COVID-19 ha fatto poco per cambiare la situazione.
Tra il 1960 e il 2018, la popolazione urbana è cresciuta del 130% nei Paesi Bassi e dell'87% in Francia, rispetto agli aumenti del 50% e del 44% della popolazione totale dei rispettivi paesi.
Con più di due terzi della popolazione mondiale che vive già nelle città, la tendenza attuale aggrava la carenza di spazio libero.
La disponibilità di siti industriali rimarrà probabilmente bassa nel medio e lungo termine, data la carenza di terreni e l'aumento dei costi di costruzione.
Accanto a questo deficit di offerta, la domanda continuerà probabilmente a crescere nelle aree urbane densamente popolate, dato lo spazio richiesto per questo tipo di logistica e la necessità di una gestione just-in-time.
Il trend di dispersione e accelerazione dei flussi
All'interno del segmento dei trasporti e degli immobili industriali, la logistica su piccola scala si distingue perché la crescita dell'e-commerce coincide con una contrazione del paniere medio.
Insieme alla concentrazione delle comunità, la dispersione dei flussi richiede soluzioni di consegna dell'ultimo miglio in condizioni migliori.
La logistica su piccola scala soddisfa il bisogno di velocità dei clienti: è preferibile avere a disposizione strutture locali per limitare i tempi di trasporto ed essere più vicini al cliente finale.
Le consegne richiedono appena 24 ore, o anche molto meno nel caso del cibo.
Per esempio, Amazon Prime Now consegna la merce in un'ora, mentre la cinese Hema Fresh garantisce il servizio entro 30 minuti per la sua clientela giovane, attiva e urbana.
Rendimenti interessanti e opportunità di diversificazione
Questi fattori, combinati insieme, portano alla logistica su piccola scala e all'industria un incremento dei rendimenti.
Stimiamo che la differenza sia di circa 150-200 punti base rispetto alla moderna logistica su larga scala.
Gli inquilini nel segmento industriale che offrono solide garanzie ed appartengono a una varietà di settori rappresentano la maggior parte dei portafogli ben diversificati.
La maggior parte delle PMI in questione è orgogliosa di pagare l'affitto, anche nei tempi difficili in cui ci troviamo al momento.
I tassi di occupazione sono ancora vicini al 100%.
La tendenza strutturale è che gli affitti e i valori immobiliari aumentano quanto più un sito è vicino a una città.
Per garantire il successo di questi investimenti logistici, si dovrebbero preferire zone ben servite da diversi mezzi di trasporto (ferrovia, marittimo, fiumi, strade) ed aree con elevate tassi di popolazione e di occupazione.
La regione che comprende il Benelux, che si estende dal nord della Francia all'ovest e al centro della Germania, ha tutte queste caratteristiche.
Un'attività che mette le persone al centro
Gli investimenti dovrebbero anche essere concentrati su una specifica area per raggiungere una dimensione critica sufficiente, attraverso un bacino di utenza riconosciuto e testato.
Infine, è altrettanto importante affidarsi ai migliori esperti - quelli le cui competenze non si limitano al settore immobiliare ma ricoprono anche il tessuto industriale e commerciale della regione scelta, offrendo una vera conoscenza locale.
Se l'immobiliare è un business locale e incentrato sulle persone, questo vale anche per l'immobiliare logistico.
Theo Soeters, Head of Fund Management, Edmond de Rothschild REIM
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