04/03/2026

economia

Real Estate: nel 2025 volumi record, retail in testa e nuove sfide di spread

Martino (PwC Italia): nel 2026 la performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con una forte domanda da parte dei tenant

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 ha raggiunto un picco storico, con investimenti per oltre 12,6 miliardi di euro, pari al valore più alto degli ultimi sei anni. La crescita complessiva è del 28% rispetto al 2024, trainata soprattutto dal quarto trimestre, che da solo ha generato 4,5 miliardi di euro, il risultato trimestrale più consistente degli ultimi anni.
Il segmento Retail si conferma leader per volumi, con flussi di 1,2 miliardi di euro nel Q4 e un totale annuale di 3,5 miliardi, segnando un aumento del 49% rispetto al 2024.

Il comparto Hospitality ha totalizzato quasi 2,4 miliardi di euro, con una crescita del 20% rispetto all'anno precedente; le operazioni più importanti riguardano la trasformazione di immobili di lusso in strutture ricettive per clientela internazionale.
La logistica ha registrato investimenti pari a 900 milioni di euro nel solo Q4, per un totale annuale di 2,2 miliardi, in rialzo del 29%. Gli investitori esteri hanno preferito asset core, comprimendo i rendimenti prime.
Il segmento Office ha mostrato una ripresa nel quarto trimestre con 700 milioni di euro investiti, ma il volume annuale è sceso a 2 miliardi, un calo del 6% rispetto al 2024; Milano resta il mercato di riferimento, seguita da Roma.

I settori Living e Alternative hanno totalizzato 2,5 miliardi di euro, con un incremento del 51%. Lo Student Housing ha raddoppiato i volumi, mentre healthcare e data center continuano ad attrarre interesse.
Secondo l'indagine "Emerging Trends in Real Estate Europe 2026" di PwC/ULI, i flussi di capitale si spostano verso mercati ritenuti più resilienti. Milano si posiziona al settimo posto tra le città europee per opportunità d'investimento, davanti a Barcellona, Francoforte e Amburgo. Roma guadagna tre posizioni, raggiungendo il sedicesimo posto grazie alla carenza di uffici prime e alle opportunità residenziali.

Nel 2026, i settori con le migliori prospettive sono i data center (punteggio 4,53), le nuove infrastrutture energetiche (4,45), lo Student Housing (4,25), gli appartamenti serviti (4,16) e il settore sanitario (4,13).
Le dinamiche dei tassi d'interesse e dei cap rate hanno influito sul mercato. L'asimmetria tra spread, cioè la differenza tra cap rate e tasso risk-free, si è sviluppata in due fasi:

- Fase di incremento dei tassi d'interesse (2022-2023): i cap rate hanno reagito lentamente rispetto alla crescita dei tassi.
- Fase di stabilizzazione o riduzione (2024-2025): i rendimenti obbligazionari sono calati più rapidamente, mentre i cap rate sono rimasti più stabili.

Oggi i tassi d'interesse sono stabili, il che ha compresso lo spread dopo diversi trimestri di espansione. La riduzione del premio di illiquidità implica che, in caso di shock, lo spread potrebbe non coprire i rischi specifici del settore. Per questo motivo, gli investitori devono puntare su asset con fondamentali solidi, come ubicazione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG.
Il mercato si è polarizzato tra asset core e value-add. Gli asset core offrono rendimenti stabili o in compressione, mentre i value-add mostrano rendimenti più ampi. Questa divergenza mantiene i cap rate degli immobili di alta gamma a livelli contenuti, concentrando la domanda su proprietà di eccellenza. Le strategie di investimento stanno cambiando: il 47% degli operatori continua a preferire approcci value-add, ma il 38% ora opta per strategie core, rispetto al 21% del 2024.

Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, spiega: "In un contesto caratterizzato da spread ridotti, le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate: la performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con una forte domanda da parte dei tenant.

Sarà inoltre cruciale una gestione attiva degli asset, che includa attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi.
Per quanto riguarda la leva finanziaria, gli investitori dovranno riconsiderare l'uso del debito. Con spread compressi, anche piccoli aumenti del costo del capitale possono erodere la redditività degli investimenti a leva. È probabile che vengano adottati loan-to-value più contenuti per preservare la flessibilità finanziaria.