29/10/2025
Investimenti immobiliari record in Italia: retail e ospitalità spingono oltre i 7,7 miliardi di euro
Lombardo (Gruppo Gabetti): il nostro Paese vede una crescita significativa degli investimenti corporate, con retail e hospitality protagonisti
Gli investimenti corporate in Italia hanno superato i 7,7 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2025, segnando un aumento del 16,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, quando si erano attestati a poco più di 6,6 miliardi di euro. Il terzo trimestre ha registrato un volume di 2,4 miliardi di euro, in linea con la media degli ultimi cinque anni. Questi dati confermano il trend di ripresa iniziato nel secondo semestre del 2024, proiettando una conclusione d'anno positiva per il mercato italiano.
Questo dinamismo si inserisce in un quadro economico favorevole, sostenuto da una rinnovata fiducia degli investitori verso l'Italia. La stabilizzazione dell'inflazione ha guidato la BCE a proseguire nella politica di riduzione dei tassi di interesse, che sono stati ulteriormente abbassati a febbraio, marzo, aprile e giugno, per poi rimanere stabili.
Secondo le stime preliminari del Fondo Monetario Internazionale, il PIL italiano dovrebbe chiudere il 2025 con una crescita dello 0,5%, consolidando un percorso di espansione avviato nella seconda metà del 2020. Un ulteriore segnale di fiducia proviene dallo spread tra i BTP italiani e i Bund tedeschi, che a maggio è sceso sotto i 100 punti base, attestandosi attualmente intorno agli 85 bps (punti base), evidenziando una minore percezione di rischio e un aumento della fiducia dei mercati. Notizie positive arrivano anche dalle agenzie di rating: nella seconda metà di settembre, Fitch ha promosso il rating dell'Italia a "BBB+" con outlook "stabile", il primo upgrade dal 2021.
"Nei primi nove mesi del 2025, i volumi d'investimento corporate hanno mostrato una crescita significativa: +16,7% rispetto allo stesso periodo del 2024. A trainare questo slancio sono stati soprattutto gli investimenti nei settori retail e alberghiero che hanno toccato livelli record rispetto agli ultimi anni," ha dichiarato Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti. "Con circa 30 transazioni, di cui sette con importi tra i 100 e i 450 milioni di euro, il settore retail copre quasi il 30% del volume totale, segnando un forte ritorno di interesse. L'hospitality, in particolare, ha registrato la migliore performance degli ultimi cinque anni, dimostrando l'elevato attrattiva per investitori e fondi. In questo contesto, le operazioni di riposizionamento, spesso legate all'ingresso di brand internazionali di fascia alta, sono sempre più strategiche. Aumenta anche l'attenzione per le cosiddette secondary location, purché supportate da una domanda turistica consolidata, capaci di offrire vantaggi competitivi e rendimenti interessanti. Seguono il direzionale, sempre un'asset class solida, e l'industriale/logistica, che ha visto importanti operazioni su portafogli e acquisizioni di terreni per sviluppo. Infine, crescono gli investimenti in progetti di sviluppo e conversione in data center, spinti da una domanda in espansione".
Le performance più significative sono state registrate dai settori retail e hospitality, veri motori di questa crescita. Analizziamo i volumi d'investimento nelle principali categorie di asset class, ovvero le diverse categorie di investimento immobiliare.
Il settore retail ha mostrato un trend positivo, raggiungendo 2,2 miliardi di euro di volumi investiti nei primi nove mesi del 2025, con un incremento del 23% rispetto al periodo gennaio-settembre 2024. Questo risultato è stato spinto dall'acquisizione, nel terzo trimestre 2025, di un portafoglio di tre outlet village situati a Palmanova (UD), in Franciacorta e in Valdichiana, oltre all'acquisizione del Centro Commerciale Oriocenter. Entrambe le operazioni hanno superato i 400 milioni di euro di valore, cui si aggiunge un portafoglio nel comparto luxury outlet concluso a inizio anno per circa 350 milioni di euro. Complessivamente, shopping center e outlet rappresentano circa il 68% del volume investito nel settore dall'inizio dell'anno, confermandosi segmenti trainanti del mercato.
Il settore dell'hospitality ha registrato la crescita più alta tra le asset class più consolidate e la migliore performance degli ultimi sei anni, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti (340 milioni nel terzo trimestre), pari a un aumento del 33% rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo successo è legato a chiusure di deal di medie e grandi dimensioni in località turistiche di richiamo come Milano, Roma e Venezia, ma anche in aree emergenti quali l'isola di Capri e le sponde del Lago di Como. Tra le operazioni più rilevanti si segnalano la vendita del 5 stelle Hotel Caesar Augustus ad Anacapri e del JW Marriott di Venezia, entrambe con valori intorno ai 150 milioni di euro. L'interesse degli investitori si conferma sia per operazioni di tipo core (a reddito stabile) sia per quelle value-add (a valore aggiunto) su hotel di fascia medio-alta, con l'obiettivo di riposizionare l'immobile per ottenere maggiori margini di profitto a lungo termine.
Il settore direzionale, che include gli uffici, ha totalizzato oltre 1,2 miliardi di euro, un volume in linea con gli investimenti dei primi nove mesi del 2024. Si conferma così una delle principali e più stabili asset class del panorama immobiliare italiano. Milano e la sua area metropolitana hanno contribuito per circa il 60% dei capitali investiti. Tra le operazioni più importanti figurano le vendite di alcuni trophy asset (beni immobili di pregio) nel centro di Milano (in Piazza Cordusio, via Principe Amedeo e via Durini) con valori tra i 70 e i 130 milioni di euro, a fronte di un ticket medio (valore medio di una transazione) da inizio anno di circa 50 milioni di euro. Inoltre, il settore ha visto numerose riconversioni d'uso, principalmente verso il residenziale e l'alberghiero, una tendenza ormai consolidata.
Dal punto di vista delle locazioni uffici, Milano ha registrato un take-up (assorbimento di spazi) di quasi 275.000 metri quadrati, in aumento del 3% rispetto ai primi nove mesi dell'anno precedente. Roma, invece, ha registrato un calo nello stesso periodo, con un assorbimento di spazi a uso ufficio di poco superiore a 93.000 metri quadrati. Il mercato è caratterizzato da una costante ricerca di spazi di qualità ed ESG compliant (conformi ai criteri ambientali, sociali e di governance) da parte dei conduttori, che devono confrontarsi con un'offerta limitata. Questo squilibrio tra domanda e offerta sta portando all'aumento dei canoni prime (i canoni di locazione più elevati), come dimostra il CBD (Central Business District) di Milano, dove il prime rent è salito a 750 euro/mq/anno. Mercato stabile, invece, nelle zone del CBD ed EUR di Roma, con canoni prime rispettivamente a 550 euro/mq/anno e 360 euro/mq/anno. I prime net yield (rendimenti netti iniziali) per entrambe le città rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi al 4,75% per Roma e al 4,25% per Milano.
Il settore industriale-logistico ha riportato un volume di circa 1,2 miliardi di euro investiti. Questi risultati sono stati sostenuti dalla vendita di due portafogli composti da immobili sviluppati secondo i più elevati standard tecnici e di sostenibilità. La vendita di questi asset conferma la forza e la liquidità del mercato immobiliare logistico italiano, che continua ad attrarre investitori interessati a stabilire o espandere la loro presenza nel settore. La maggior parte delle operazioni si concentra strategicamente nei mercati chiave lungo gli assi dell'Italia settentrionale, area particolarmente attrattiva per gli investitori grazie alla sua posizione geografica e alla rete infrastrutturale;
Nel settore living i volumi d'investimento hanno raggiunto i 450 milioni di euro, con una crescita del 14% rispetto al periodo gennaio-settembre 2024. Il 34% del totale investito riguarda progetti di conversione, principalmente da uffici a residenziale. Nonostante l'attuale inchiesta urbanistica di Milano, le operazioni di riqualificazione e riposizionamento di immobili residenziali continuano a essere di grande interesse per gli investitori. Circa il 69% del totale investito nel settore living è infatti riferibile alla città di Milano o al suo hinterland, seguita da Bologna con il 19%, dove si segnala la compravendita di un moderno studentato, un'operazione che da sola ha rappresentato circa il 16% del totale investito;
Negli ultimi anni, si è osservato un crescente interesse da parte di fondi d'investimento e operatori di mercato per il segmento dell'healthcare (sanità). Dall'inizio dell'anno, le transazioni concluse hanno raggiunto un valore di circa 270 milioni di euro. Questo risultato è stato trainato da una significativa operazione riguardante un portafoglio di strutture sanitarie sparse in diverse regioni italiane nel secondo trimestre dell'anno, a ulteriore conferma dell'attrattiva del segmento per gli investitori.
Per quanto riguarda la provenienza dei capitali, gli investitori esteri rappresentano il 60% del totale e si confermano gli operatori più attivi sul mercato. Tra questi, spiccano gli americani nei settori retail e alberghiero.
