15/10/2025
Immobili in Italia: il retail guida il mercato a 8 miliardi e sorprende
Dils: una ricerca evidenzia una crescita del 21% negli investimenti nel real estate nei primi nove mesi dell'anno, confermando la fiducia del settore
L'Italia ha attratto significativi investimenti nel mercato immobiliare, con un volume complessivo di circa 8 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2025. Questo dato segna un aumento del 21% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, evidenziando una forte fiducia da parte degli operatori del settore. Sebbene il terzo trimestre del 2025 abbia registrato investimenti per 2,6 miliardi di euro, mostrando una lieve flessione rispetto al terzo trimestre 2024, la performance annuale rimane robusta.
Un ruolo chiave in questa crescita è stato giocato dal settore Retail, che ha chiuso il terzo trimestre con oltre 1,1 miliardi di euro investiti, raggiungendo il suo miglior risultato degli ultimi cinque anni. Nei primi nove mesi, questo comparto ha totalizzato più di 2,2 miliardi di euro, con una crescita del 38% rispetto al 2024. Il risultato trimestrale è stato trainato da due operazioni di grande calibro, ciascuna superiore ai 400 milioni di euro, che hanno interessato i segmenti di shopping center e factory outlet. Complessivamente, nei nove mesi, le operazioni con un valore superiore ai 100 milioni di euro sono state cinque.
Parallelamente, il settore Hospitality ha visto un rallentamento nell'attività di investimento nel terzo trimestre, con 260 milioni di euro. Questa flessione è attribuibile a una scarsità di operazioni con valori significativi, che avevano invece caratterizzato i trimestri precedenti. Nonostante ciò, i circa 2 miliardi di euro allocati da inizio anno rappresentano un incremento del 56% rispetto ai primi nove mesi del 2024, confermando l'asset class tra le più ambite. Gli investitori continuano a orientarsi verso le principali città d'arte e le destinazioni turistiche italiane, con un focus particolare sul segmento luxury.
Nel terzo trimestre, si è assistito a una ripresa dell'attività di investimento nel settore della Logistica, che ha totalizzato oltre 410 milioni di euro dopo un calo nel secondo trimestre. Il volume complessivo da inizio anno si attesta a circa 1,2 miliardi di euro, in linea con i primi nove mesi del 2024. Circa il 20% degli investimenti del trimestre ha riguardato il segmento light industrial. Il prime net yield rimane stabile al 5,30%, pur in un contesto di graduale contrazione. L'assorbimento di spazi logistici ha raggiunto circa 665.000 mq nel terzo trimestre, segnando un incremento del 40% rispetto al secondo trimestre e del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024, il miglior risultato trimestrale degli ultimi due anni. Da gennaio, il take-up complessivo è di circa 1,64 milioni di mq, in leggero calo (-7%) rispetto ai primi nove mesi del 2024, ma in recupero rispetto al -11% registrato a fine primo semestre. Il mercato occupier della logistica si conferma stabile, prevedendo di superare i 2 milioni di mq di assorbimento totale entro fine 2025. I canoni di locazione (prime rent) nazionali si mantengono stabili a 70 ?/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.
Il settore Uffici ha registrato investimenti per 300 milioni di euro nel terzo trimestre, portando il totale da inizio anno a circa 1,1 miliardi di euro, con un calo del 29% rispetto ai primi nove mesi del 2024. Milano si conferma il principale polo nazionale, assorbendo il 74% del capitale investito nel comparto, seguita da Roma con il 22%. Il mercato direzionale milanese ha mostrato un take-up di circa 72.000 mq nel terzo trimestre, con un totale da inizio anno di 280.000 mq, in linea con il 2024. Tuttavia, il dato trimestrale evidenzia un rallentamento dovuto alla scarsità di prodotto: nei submercati più richiesti, come il CBD e Porta Nuova, la vacancy si aggira intorno all'1% dello stock complessivo. L'assorbimento si concentra prevalentemente su metrature tra 1.000 e 5.000 mq, mentre le transazioni di grandi dimensioni sono limitate dalla carenza di superfici disponibili nei submercati centrali. La combinazione di offerta limitata e domanda sostenuta per spazi di qualità ha spinto il prime rent a 800 ?/mq/anno, con prospettive di ulteriore crescita.
A Roma, il terzo trimestre ha registrato un assorbimento di circa 45.000 mq, portando il totale dei primi nove mesi a circa 97.000 mq. Questo rappresenta un calo rispetto al 2024, sia trimestrale (-25%) sia da inizio anno (-24%). Solo il 23% delle operazioni ha riguardato immobili di Grado A/A+, a conferma della persistente scarsità di prodotto di alta qualità. Tale carenza, non più confinata al CBD e al Centro Storico, influisce ora anche sull'area dell'EUR Core, dove il prime rent si è stabilizzato a 400 ?/mq/anno. Le prospettive di crescita dei canoni sono rafforzate da un'offerta ridotta e una pipeline di sviluppo contenuta.
Il settore Living ha visto una ripresa dei volumi investiti nel corso del trimestre, con 280 milioni di euro nel terzo trimestre, portando il totale da inizio anno a circa 650 milioni di euro. Questi dati sono più del triplo e più del doppio rispetto agli stessi periodi del 2024. Milano si conferma la destinazione principale degli investimenti, assorbendo circa l'86% del volume del trimestre, seguita da Roma con una quota del 9%. Una tendenza diffusa è la conversione di edifici ad uso uffici in residenziale, soprattutto per la vendita frazionata. L'operazione più rilevante del trimestre ha interessato un asset nel segmento Student Housing, che consolida la sua posizione tra le asset class preferite dagli investitori, attratti sia da progetti di sviluppo sia da prodotti core.
Nel secondo trimestre 2025, il mercato residenziale italiano delle compravendite ha mantenuto un andamento positivo, con 201.344 transazioni a livello nazionale, in aumento dell'8,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A Milano, le transazioni sono cresciute del 6,6% rispetto al Q2 2024, raggiungendo 6.491, prevalentemente su unità di piccole dimensioni (circa il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 6,6% delle transazioni nette (NTN), registrando un leggero calo. A Roma, il settore è cresciuto con 9.839 transazioni (+7,1% rispetto al Q2 2024), con circa la metà della domanda concentrata su tagli medio-grandi oltre gli 85 mq. Le nuove costruzioni incidono per il 7,1%. Il secondo trimestre 2025 si è concluso con un valore dei tassi medi sui mutui al 3,18%, in calo di 36 punti percentuali rispetto al 2024, favorendo il ricorso al credito. La quota di acquisti con mutuo si è mantenuta intorno al 53% a Milano e ha raggiunto il 59,6% a Roma, con un aumento di un punto percentuale.
Il mercato delle locazioni in Italia mostra una leggera crescita per tutte le tipologie di contratti, ad eccezione di quelli standard di lungo periodo, che registrano una lieve contrazione. Nelle principali città, questa tendenza si conferma, con una diminuzione dei contratti a lungo termine a favore di locazioni transitorie e contratti agevolati per studenti. Nella Capitale, il trend appare in fase di stabilizzazione, poiché la contrazione dei contratti standard (-6%) è stata meno marcata rispetto al trimestre precedente, e si è registrato un aumento dei canoni complessivi del 2,8%. A Milano, la flessione è stata più accentuata (-8,6% per i contratti standard, -8,4% per i canoni). In linea con il trend nazionale, i contratti transitori sono cresciuti: a Roma del 16% nei volumi e del 28,6% nei canoni, a Milano del 4,2% e del 7,5% rispettivamente.
Con un volume complessivo di 870 milioni di euro nei primi nove mesi, di cui circa 200 milioni di euro nel terzo trimestre del 2025, il settore Alternative si conferma tra le asset class più attrattive per gli investitori. La dinamica del trimestre è stata sostenuta in particolare dalle operazioni nel comparto delle Telecomunicazioni, che hanno contribuito per il 42% al volume del settore.
I primi nove mesi del 2025 si sono chiusi con una solida crescita degli investimenti, in linea con le attese. Il mercato italiano si conferma attrattivo, sia per le asset class più consolidate, tra cui spicca la performance del settore Retail, sia per i segmenti emergenti come Education e Data Center, che mostrano un potenziale crescente in risposta alle trasformazioni sociali e alle innovazioni tecnologiche. Le recenti performance positive del mercato italiano si inseriscono in un quadro di rinnovata vitalità dei mercati dell'Europa meridionale, che hanno saputo distinguersi per resilienza e capacità di attrarre capitali, nonostante un contesto internazionale complesso e in continua evoluzione.
