Crisi immobiliare al capolinea? Evoluzione e opportunità nel 2025

Esperti PIMCO: ripresa immobiliare lenta e disomogenea, focus su settori e aree geografiche specifici

Le principali banche centrali stanno iniziando ad abbassare i tassi di interesse: la lunga contrazione dell'immobiliare commerciale è finalmente vicina alla conclusione? Secondo gli esperti di PIMCO, la risposta è sì, almeno in alcuni segmenti. La ripresa sarà verosimilmente lenta e disomogenea, richiedendo un approccio strategico e selettivo nell'individuare opportunità di investimento, sia nel debito che in partecipazioni di capitale.
John Murray, Managing Director Global Private Commercial RE di PIMCO, prevede una maggiore propensione a portare operazioni sul mercato dopo l'avvio dei tagli dei tassi da parte della Federal Reserve. Si attendono i primi segnali di ripresa, specialmente per le operazioni core nel comparto multifamily. Non ci si aspetta un rimbalzo vistoso come quello post-crisi finanziaria globale, dato che i tassi a lungo termine non scenderanno ai livelli del 2021. I tassi di capitalizzazione dovrebbero quindi rimanere elevati, e questo, insieme alla mole di prestiti in scadenza, suggerisce un processo di "disgelo" prolungato.

Russell Gannaway, Managing Director, Alternative Credit di PIMCO, concorda: si prevede un incremento dell'attività e una ripartenza nel 2025. I mercati pubblici, come le valutazioni dei fondi d'investimento immobiliari quotati (REIT) e dei CMBS, sono più avanti sulla strada della ripresa rispetto a quelli privati, che dovrebbero però iniziare a recuperare terreno l'anno prossimo.
François Trausch, CEO e CIO di PIMCO Prime Real Estate, sottolinea come in Europa, a differenza degli Stati Uniti, i tassi d'interesse siano stati negativi o vicini allo zero dal 2009 al 2022, abituando gli operatori di mercato a quei livelli. I tassi stanno scendendo, ma non si avvicineranno a quelli post-crisi. Questo impone un cambio di mentalità: gli investitori dovrebbero focalizzarsi sugli spazi di crescita dove i canoni di locazione e il reddito operativo netto (NOI) aumenteranno, specialmente in Asia (Cina esclusa).
Le valutazioni sono in ripresa? Secondo Gannaway, sì, o sono in procinto di esserlo, soprattutto per gli immobili di classe A. Seray Incoglu, Executive Vice President, Global Private Commercial RE di PIMCO, precisa che gli immobili di classe B e C, soprattutto in settori come uffici e life science, hanno ancora spazio di discesa. I tassi di insoluto sono in aumento, e potrebbero non riflettere ancora appieno la portata delle difficoltà. Murray stima che i valori di liquidazione siano in ripresa, dopo essere scesi del 20%-40% dai massimi, con recenti operazioni su attivi core a sconto del 20%-25% rispetto al 2021. Trausch avverte che, se le vendite forzate dovessero aumentare, le valutazioni potrebbero subire ulteriore pressione. La pratica di allungare le scadenze in situazioni di difficoltà (pretend and extend), giustificata post-crisi con il rapido calo dei tassi, oggi è meno giustificabile per chi eroga il credito, soprattutto per le banche.

Trausch evidenzia che i tassi in Europa stanno scendendo per le prospettive di bassa crescita economica, soprattutto in Germania e Francia, mentre Spagna e Italia si mantengono più solide. Inoltre, il rinnovato entusiasmo per gli uffici potrebbe essere eccessivo: gli investitori si terranno stretti gli immobili di pregio, ma quelli con buona ubicazione e adatti a usi alternativi sono una piccola parte del mercato. I locatari sono più esigenti, prediligono immobili di qualità e sostenibili. Gannaway invita a non giocare d'anticipo, ricordando che per i Mall di classe B e C ci sono voluti 10 anni per la transizione ad usi alternativi. Murray ritiene che il mercato stia sovrastimando l'importanza dei tagli dei tassi per le valutazioni, mentre Incoglu evidenzia le pressioni dei requisiti di capitale che stanno determinando una riduzione del credito bancario, creando opportunità per altri operatori.

Gli esperti PIMCO mantengono una preferenza per il debito rispetto all'equity negli investimenti immobiliari, con Murray che riscontra opportunità nel rescue capital e nel gap financing. Trausch indica un punto d'ingresso più interessante per investimenti in equity a lungo termine, ma con rigorosa selettività. Gannaway suggerisce il settore residenziale, supportato da dinamiche di domanda/offerta a lungo termine, con una prevista carenza di abitazioni negli Stati Uniti nei prossimi cinque anni, in particolare nella Sun Belt. Trausch cita il comparto multifamily in Giappone e gli alloggi per studenti come spazi di opportunità. Murray punta sui data center, soprattutto in Europa, in ritardo di cinque/sette anni rispetto agli Stati Uniti. Incoglu invita alla cautela sulle life science, un settore molto ambito durante e dopo il COVID-19, ma che ora mostra segni di decelerazione.

Questo ciclo, secondo Incoglu, sarà diverso dai precedenti, con volatilità e opportunità di operazioni tattiche, soprattutto sui mercati pubblici. Gannaway conclude che la capacità di valutare il relative value, sui mercati pubblici e privati, e dove investire lungo la struttura del capitale, sarà cruciale per separare i vincitori dai perdenti nel 2025, in un mercato immobiliare in lenta e disomogenea evoluzione.