Investimenti immobiliari corporate in Italia: boom dell'85% nei primi 9 mesi 2024

Busso (Gruppo Gabetti): il gap tra domanda di immobili di nuova generazione e offerta catalizzerà gli investitori

Il mercato degli investimenti immobiliari corporate in Italia ha registrato una forte ripresa nei primi nove mesi del 2024, raggiungendo la cifra di 6,5 miliardi di euro. Questo dato rappresenta un aumento dell'85% rispetto allo stesso periodo del 2023 e supera già il totale dell'intero anno precedente. Il terzo trimestre, in particolare, si è rivelato il migliore degli ultimi due anni, con investimenti per 3 miliardi di euro.
Questa significativa crescita è attribuibile a diversi fattori, tra cui il completamento del processo di repricing, una curva inflattiva sotto controllo e i tagli dei tassi da parte della BCE. Inoltre, la diminuzione dell'appetibilità dei titoli di stato italiani ha contribuito a rendere nuovamente attraente il settore immobiliare per i grandi investitori istituzionali.
Roberto Busso, amministratore delegato del Gruppo Gabetti, sottolinea l'importanza del contesto storico: "La storia degli investimenti immobiliari degli ultimi trent'anni indica che il mercato immobiliare corporate è un mercato anticiclico, anche se soggetto alle turbolenze dello scenario macroeconomico e ai fenomeni di natura socio-demografica e geopolitica che impattano sulla società e sul mondo delle imprese."

L'analisi dell'Ufficio Studi Gabetti evidenzia come il profilo degli investitori istituzionali si sia evoluto nel tempo, adattandosi alle diverse fasi economiche e alle rivoluzioni dei vari settori. Ad esempio, negli anni 2000 si è assistito al boom dei centri commerciali, con l'arrivo di investitori istituzionali esteri "cash&carry" che hanno favorito la diffusione di questo prodotto in tutta Italia.

La crisi dei mutui subprime ha poi portato a una fase di stallo, con gli investitori che sono diventati quasi "fantasmi" nel mercato. Successivamente, tra il 2013 e il 2017, si è assistito a un graduale ritorno dell'attività di investimento, con un focus particolare sul settore degli uffici.
Il 2019 ha segnato l'apice degli investimenti immobiliari corporate, con uffici e hotel che hanno trainato il mercato. La pandemia del 2020 ha temporaneamente bloccato le attività, ma il biennio 2021-2022 ha visto una ripresa significativa, soprattutto nel settore della logistica, che si conferma ancora oggi tra le asset class più appealing.
Nel dettaglio dei primi nove mesi del 2024, il settore retail ha primeggiato con 1,8 miliardi di euro investiti, grazie soprattutto a un'eccezionale operazione in Via Monte Napoleone a Milano del valore di 1,3 miliardi di euro. Al netto di questa operazione record, il mercato high street è stato meno performante, lasciando spazio a operazioni riguardanti la grande distribuzione (GDO) e le gallerie commerciali, concentrate principalmente tra il nord e il centro Italia.

Segue il settore industriale/logistico con 1,3 miliardi di euro, confermandosi tra le asset class più appetibili per gli investitori. La dinamicità di questo settore è aumentata negli ultimi anni grazie alla spinta dell'eCommerce, che ha generato una maggiore domanda di spazi logistici moderni e strategicamente posizionati, soprattutto nel nord Italia.
Gli uffici hanno attratto 1,2 miliardi di euro, con Milano e Roma che si confermano le piazze principali. Nonostante un leggero calo nel take-up rispetto al 2023, la domanda di spazi di qualità ed ESG compliant rimane forte, portando a un aumento dei canoni nelle zone più centrali, soprattutto a Roma. Nel CBD di Milano, il prime rent si attesta a 700 ?/mq/anno, mentre a Roma ha raggiunto i 550 ?/mq/anno.
Il settore hospitality ha mostrato una notevole dinamicità, raggiungendo 1,2 miliardi di euro investiti e pareggiando i volumi dell'intero 2023. Il deal più rilevante dell'ultimo trimestre ha riguardato un portafoglio di oltre 100 milioni nell'ambito dell'ospitalità extra-alberghiera tra Toscana e Veneto. Le altre operazioni hanno interessato principalmente acquisizioni di hotel di fascia medio-alta (4-5 stelle) e operazioni value-added, con l'obiettivo di riposizionare gli immobili per ottenere maggiori margini di profitto a lungo termine.

Il comparto mixed-use ha registrato quasi 500 milioni di euro di investimenti nei primi nove mesi dell'anno, dimostrando un crescente interesse per progetti che combinano diverse destinazioni d'uso.
Busso sottolinea che "Il gap tra domanda di immobili di nuova generazione e l'offerta è la cifra distintiva che catalizzerà gli investitori del mercato corporate". Questa discrepanza, unita alla necessità di modernizzare il sistema infrastrutturale e rispondere alle nuove esigenze abitative e lavorative, continuerà a guidare gli investimenti nel settore immobiliare corporate italiano nei prossimi anni.
L'evoluzione del profilo degli investitori istituzionali negli ultimi trent'anni riflette i cambiamenti del contesto macroeconomico e le innovazioni tecnologiche dei vari comparti. Da "cash&carry" negli anni del boom dei centri commerciali, passando per fasi di cautela ("ghost" e "fearful") durante le crisi finanziarie, fino a diventare "optimist" nel contesto attuale, gli investitori hanno sempre dimostrato un interesse di fondo per il mercato italiano.

La ripresa degli investimenti nel 2024 è stata favorita anche dal completamento del processo di repricing e dalla stabilizzazione dell'inflazione. La politica monetaria meno restrittiva della BCE ha contribuito a rilanciare l'attrattività del settore immobiliare rispetto ad altre forme di investimento.
Per quanto riguarda le prospettive future, l'obsolescenza dello stock immobiliare corporate rappresenta sia una sfida che un'opportunità. La domanda sempre più settorializzata e orientata alle esigenze dei tenant e dei consumatori spinge verso la creazione di spazi innovativi e sostenibili. Questo trend offre interessanti possibilità di sviluppo e riqualificazione, in particolare nei settori degli uffici, della logistica e dell'hospitality.
In conclusione, il mercato immobiliare corporate italiano sta dimostrando una notevole resilienza e capacità di adattamento alle mutevoli condizioni economiche e sociali. La diversificazione degli investimenti tra varie asset class e la crescente attenzione alla sostenibilità e all'innovazione tecnologica sono fattori chiave che continueranno a guidare il settore nei prossimi anni, offrendo interessanti opportunità sia per gli investitori nazionali che internazionali.