Svolta nel settore logistico: ecco come cogliere le nuove opportunità

Karlekar e Berretta (Clarion Partners): strategia moderna per il nuovo ciclo

Il settore logistico europeo sembra essere ad un punto di svolta, trainato dalla crescita economica, dalla stabilizzazione degli occupanti e dalla crescente domanda di strutture moderne. La tendenza più evidente è la crescente domanda di strutture logistiche moderne, con caratteristiche superiori, sempre più necessarie per i locatari e le loro mutevoli esigenze di distribuzione. Crediamo che gli immobili di ultima generazione saranno la chiave di volta per una strategia vincente nel settore logistico, specialmente nel contesto di rapidi progressi tecnologici e standard ESG in evoluzione. Sebbene sia quasi impossibile prevedere con esattezza i cicli di mercato, riteniamo che vi siano dati convincenti a sostegno dell'emergere di opportunità significative per gli investitori che desiderano aumentare o costruire la propria esposizione nel settore logistico europeo.

Il riallineamento dei prezzi del comparto logistico è pressoché concluso

Riteniamo che la correzione del valore degli asset, causata dall'aumento dei tassi d'interesse, sia in gran parte terminata e che gli investitori debbano guardare avanti a quello che potrebbe essere un punto di ingresso favorevole. La differenza tra prezzi spot e valutazioni si è significativamente ridotta e l'indice CPPI industriale paneuropeo elaborato da Green Street è aumentato del 2,8% da inizio anno, a indicare che è in corso una risalita dei valori.

Il riallineamento dei prezzi ha spinto i rendimenti verso l'alto, conferendo appeal alla logistica

Sotto il profilo del rendimento, la logistica mantiene la sua competitività rispetto ad altri comparti immobiliari, con un tasso di capitalizzazione del 5,8% che è paragonabile a quello degli uffici ma con migliori prospettive di crescita del reddito operativo netto e ben al di sopra del 4,3% del settore residenziale1. Il potenziale di reversione e la futura crescita del reddito distinguono la logistica e, a nostro avviso, sostengono spread più contenuti rispetto al costo del debito.

Possibile svolta in vista per il mercato degli affittuari: i tassi di sfitto tornano ai livelli pre-pandemici, ma restano contenuti

Con l'attenuarsi del Covid-19, la normalizzazione dell'eCommerce dai picchi pandemici ha riequilibrato la domanda degli occupanti. In alcuni mercati, soprattutto nel Regno Unito, questa flessione è coincisa con un'ondata di nuove costruzioni. Di conseguenza, i tassi di sfitto sono aumentati (ma sono ancora bassi) rispetto alle medie di lungo periodo. I tassi di sfitto paneuropei si sono attestati al 4,3% nel 2° trimestre 20242.

Con il raffreddamento della domanda, anche l'attività di sviluppo è rallentata. La diminuzione dei valori immobiliari, le sfide nel reperire finanziamenti e i costi costruttivi ancora alti (ma in fase di assestamento) hanno frenato lo sviluppo di nuovi progetti. Lo stock logistico europeo è cresciuto a un tasso annualizzato del 5% nel primo semestre del 2024 - il ritmo più lento dal 2015 e nettamente inferiore al picco del 7,4% registrato nel 2021. Alla fine del secondo trimestre, solo il 3,8% dello stock europeo riguardava nuove cantierizzazioni. Paesi come la Francia (-62%) e il Regno Unito (-56%) hanno registrato un forte calo dello sviluppo speculativo, che dovrebbe contribuire a limitare i futuri posti di sfitto. Con l'offerta di nuovi immobili in fase di stabilizzazione, gli investitori dovrebbero anticipare una domanda in crescita, soprattutto per gli immobili di ultima generazione.
Il contesto economico si sta trasformando: da ostacolo a stimolo

In Europa, il sentiment economico è migliorato con l'attenuarsi dello shock causato dal conflitto in Ucraina. L'attività economica dovrebbe ora trasformarsi da freno a stimolo, segnando una svolta rispetto al semestre precedente che dovrebbe favorire il rilancio della domanda. L'Eurozona si avvia verso una moderata ripresa, con una crescita prevista dello 0,7% nel 2024 e dell'1,4% nel 2025, secondo il consensus di Bloomberg. Parallelamente, l'attività dell'eCommerce mostra segnali di ripresa e gli spazi "grigi" vengono gradualmente riassorbiti. Nel Regno Unito, la quota di spazi in subaffitto sul totale dell'offerta è scesa al 9,9%, in calo rispetto al picco di circa il 21% registrato nel 20235.

Nel breve periodo è comunque opportuno mantenere un atteggiamento di prudenza sul mercato degli affittuari, visto il recente calo degli indici PMI e le continue criticità nel comparto manifatturiero. D'altro canto, si osservano segnali di ripresa nell'assorbimento di spazi logistici in Europa nel secondo trimestre del 2024, con un aumento del 16% rispetto al trimestre precedente e del 5% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
A dispetto di un possibile rallentamento congiunturale, le prospettive di crescita dei canoni di locazione rimangono positive, con una dinamica più accentuata nei mercati core dell'Europa occidentale.

Strutturare i portafogli in un'ottica di crescita

Crediamo che la selezione del mercato sia sempre cruciale per identificare i titoli con performance superiori a lungo termine, specialmente nel contesto della logistica e della transizione verso prodotti più moderni. La nostra analisi evidenzia i mercati logistici europei con le maggiori riduzioni di valore, ma con tassi di sfitto contenuti, come potenziali candidati per sovraperformare il mercato. Questi mercati, a nostro avviso, offrono un maggiore potenziale di crescita in un contesto di continua crescita degli affitti. Tra i mercati chiave figurano gran parte dei Paesi Bassi, la Germania, alcune regioni del Regno Unito come il Nord Ovest e Lione/Marsiglia in Francia. La combinazione di tassi prevedibilmente bassi di sfitto, obsolescenza dello stock esistente e costi di costruzione in calo rende lo sviluppo in queste aree un'opzione di investimento sempre più allettante, con un profilo di rischio/rendimento potenzialmente favorevole.

Al contrario, i mercati nel quadrante in basso a sinistra appaiono meno attraenti in termini di prezzo in questa fase del ciclo, nonostante i fondamentali relativamente solidi, poiché i rendimenti potrebbero dover aumentare ulteriormente. Tra questi mercati figurano parti del Belgio, della Spagna e della Repubblica Ceca. Il quadrante in alto a destra presenta opportunità, soprattutto nelle aree dove la recente crescita degli affitti offre una protezione al ribasso, nonostante il rischio di locazione legato ai tassi di sfitto più elevati. Tra queste aree si evidenziano i mercati regionali del Regno Unito e alcune zone della Polonia.

Logistica moderna: la chiave per una strategia di successo

Anche la selezione degli asset è cruciale. Riteniamo che le strutture logistiche moderne abbiano il potenziale per sovraperformare quelle più datate per diverse ragioni, tra cui:

La logistica moderna offre soluzioni efficienti in termini di costi

Per beneficiare del ciclo espansivo, gli investitori dovrebbero adattare il proprio portafoglio logistico alle esigenze future, puntando sempre più su immobili di nuova generazione, con elevate specifiche tecniche e maggiore efficienza, che offrono la possibilità di ridurre i costi di esercizio. Le strutture moderne offrono spesso soluzioni per ridurre i costi operativi grazie a caratteristiche come un migliore isolamento, sistemi di riscaldamento più efficienti, illuminazione a LED con sensori di movimento, sistemi di gestione dell'edificio e contatori intelligenti. I magazzini di moderna concezione sono più adatti all'automazione e all'integrazione di nuove tecnologie per la supply chain come l'RFID (Radio Frequency Identification) che garantisce maggiore flessibilità e adattabilità alle esigenze future. Queste strutture offrono generalmente altezze utili maggiori, consentendo un uso più efficiente dello spazio verticale, e sono spesso dotate di molteplici banchine di carico per ottimizzare il flusso delle merci. Sono caratteristiche fondamentali per i locatari che mirano a soddisfare i nuovi standard di consegna e mantenere un vantaggio competitivo in un mercato in rapida evoluzione. Aiutando gli occupanti a essere più efficienti e a ridurre i costi operativi, i magazzini moderni possono ottenere canoni di locazione più elevati. Affitti e spese di servizio rimangono una componente relativamente piccola dei costi logistici complessivi (meno del 10% per la maggior parte degli occupanti), soprattutto se confrontati con altre voci di costo che hanno subito aumenti più marcati. Inoltre, i ricavi degli occupanti, in particolare nel settore dell'eCommerce, hanno superato l'aumento dei canoni di locazione.

Gli obiettivi ESG spingono la domanda di strutture moderne

Efficienza e sostenibilità sono strettamente correlate, e gli obiettivi ESG degli utilizzatori stanno spostando la domanda verso edifici più moderni. Ad esempio, il 64% degli utilizzatori prevede di azzerare le emissioni nette entro o durante il 203010, e aziende come DHL Supply Chain si sono impegnate a raggiungere tale obiettivo nei propri magazzini entro il 2025.. Anche i fornitori di logistica di terze parti (3PL) sono chiamati a migliorare le proprie performance ESG per soddisfare le crescenti richieste dei clienti. La transizione verso una logistica più sostenibile richiede investimenti in infrastrutture e tecnologie a basso impatto ambientale, come pannelli solari, sistemi di accumulo dell'energia, pompe di calore e stazioni di ricarica per veicoli elettrici. Considerando che il trasporto è frequentemente responsabile di una porzione rilevante delle emissioni di carbonio degli utilizzatori logistici - l'83% o più per un rinomato fornitore di logistica terza- la conversione elettrica del parco veicoli sta assumendo un'importanza cruciale. Di conseguenza, disporre di infrastrutture in loco per supportare questa transizione è sempre più essenziale. Nonostante la complessità dei modelli operativi, gli investimenti in energia solare possono generare un ritorno economico significativo, con un periodo di ammortamento da 5 a 8 anni e un IRR dal 6% al 10% su un periodo di 20-25 anni.13 Malgrado le iniziative in atto, il 40% degli utilizzatori ammette che tra il 25% e il 45% dei loro attuali spazi diverrà obsoleto entro il 2030 in assenza di investimenti cospicui14. Non meraviglia, quindi, che circa il 60% del parco immobiliare logistico in Europa occidentale abbia un'età superiore ai 10 anni15. L'ammodernamento di questo patrimonio è quindi diventato una necessità critica.

Gli edifici più vecchi avranno difficoltà a trovare occupanti

Il recente aumento della nuova offerta ha riequilibrato il mercato, consentendo agli utilizzatori di essere più selettivi nella scelta degli immobili - un'opzione limitata nel mercato ristretto post-pandemia. La propensione degli utilizzatori verso strutture moderne è evidente: nel Regno Unito, ad esempio, il 90% della domanda nel 2023 si è concentrata su immobili di grado A16. Questa tendenza è destinata a persistere, poiché gli occupanti cercano di ottimizzare le proprie operazioni e di soddisfare gli obiettivi ESG. Di conseguenza, gli edifici più vecchi e meno efficienti potrebbero incontrare crescenti difficoltà nell'attrarre e trattenere gli inquilini, portando potenzialmente a un aumento dei tassi di sfitto e a una pressione al ribasso sui canoni di locazione per queste strutture.

Conclusioni

Il settore logistico europeo sta attraversando una fase di transizione, con opportunità emergenti per gli investitori che adottano un approccio strategico. La domanda di strutture moderne, efficienti e sostenibili sta guidando il mercato, sostenuta da fattori economici e dalle crescenti esigenze ESG degli occupanti. Gli investitori che si concentrano su asset di alta qualità in mercati selezionati potrebbero beneficiare di questo cambiamento strutturale. Mentre il settore si evolve, l'attenzione alla qualità degli immobili e alla loro capacità di soddisfare le esigenze future degli occupanti sarà fondamentale per il successo a lungo termine degli investimenti nel settore logistico europeo.

A cura di Indraneel Karlekar, Global Head of Research and Strategy e Bruno Berretta, Head of Research, European Markets di Clarion Partners, parte del gruppo Franklin Templeton