Il commercial real estate italiano torna a crescere: +33% nel primo semestre 2024

Gandellini (CBRE Italy): il mercato ha superato la fase più sfidante ed è iniziata la ripresa

Il settore del commercial real estate italiano mostra segnali di ripresa nel primo semestre del 2024, con un volume d'investimento pari a 3,1 miliardi di euro, registrando un incremento del 33% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Questo dato riflette una tendenza positiva già in corso, che si è ulteriormente rafforzata nel secondo trimestre dell'anno, con investimenti per 1,8 miliardi di euro, segnando un aumento del 42% rispetto al secondo trimestre del 2023. Il recente taglio dei tassi da parte della BCE, dopo nove mesi di stabilità, ha contribuito a migliorare le prospettive sui rendimenti immobiliari, che erano rimasti prevalentemente stabili nell'ultimo trimestre. Questa tendenza indica il progressivo raggiungimento di un nuovo equilibrio nelle aspettative di prezzo tra domanda e offerta. Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy, commenta: "La crescita dei volumi di investimento del trimestre conferma che il mercato ha superato la sua fase più sfidante ed è iniziata la ripresa, ora che i prezzi hanno toccato il loro punto più basso".

Gandellini sottolinea anche l'aumento significativo del ticket medio nel secondo trimestre, un segnale positivo considerando l'elevato numero di deal di piccola dimensione registrati nel 2023 e nel primo trimestre del 2024. Nel secondo trimestre del 2024, il settore Hotels ha guidato gli investimenti con oltre 690 milioni di euro (+240% rispetto allo stesso periodo del 2023), raggiungendo quasi 1 miliardo di euro da inizio anno (+92% rispetto al 2023). Le operazioni si sono concentrate su hotel di lusso in località prestigiose come Venezia, Roma e il lago di Como, con una forte presenza di acquirenti owner operator. Il settore Retail ha registrato investimenti per 470 milioni di euro nel secondo trimestre (+153% rispetto al secondo trimestre 2023), totalizzando 510 milioni nel primo semestre (+121% sull'H1 2023). Questo risultato è stato trainato da importanti operazioni nel segmento out-of-town, coinvolgendo centri commerciali e immobili della grande distribuzione organizzata. Gli investimenti nel settore Office hanno raggiunto 330 milioni di euro nel secondo trimestre, in leggero calo del 5% rispetto allo stesso periodo del 2023, ma con un recupero significativo nei primi sei mesi del 2024 (+69% rispetto alla prima metà del 2023).

Le operazioni si sono concentrate nelle aree centrali di Milano e Roma, con strategie di riposizionamento e massimizzazione del valore degli asset. Il settore Industrial & Logistics ha visto investimenti per 180 milioni di euro nel secondo trimestre (-26% rispetto al Q2 2023), per un totale di 470 milioni di euro da inizio anno (-13% rispetto all'H1 2023). Nonostante la disponibilità di capitali, il settore continua a essere frenato da divari nelle aspettative di prezzo tra venditori e acquirenti. Nel settore Living, l'attività d'investimento rimane concentrata su operazioni value-add, con volumi contenuti a causa della mancanza di prodotto. Si osserva una crescita dei canoni di locazione nelle principali città italiane, soprattutto per studentati e abitazioni in affitto. Gli investimenti nel settore Alternative restano limitati, con operazioni di piccola dimensione da parte di operatori specializzati. Si prevede una ripresa nei prossimi mesi, in particolare nei comparti Healthcare e Infrastrutture. È interessante notare che nel primo semestre del 2024, imercati regionali hanno rappresentato quasi il 50% dei volumi d'investimento complessivi in Italia, grazie soprattutto alle operazioni nei settori Hotels, Retail Out-of-town e Logistica.

Si conferma inoltre un buon interesse da parte degli investitori istituzionali per gli Uffici nelle città ben collegate dalla rete ferroviaria dell'alta velocità e per gli alloggi per studenti nelle principali città universitarie. La ripresa del mercato immobiliare commerciale italiano è un segnale positivo per l'economia del Paese, indicando una rinnovata fiducia degli investitori e una stabilizzazione del mercato dopo un periodo di incertezza. La diversificazione degli investimenti tra vari settori e aree geografiche suggerisce una strategia di risk management più equilibrata da parte degli operatori del mercato. Il settore Hotels, in particolare, si conferma come uno dei più dinamici, beneficiando della ripresa del turismo post-pandemia e dell'attrattività delle destinazioni italiane di lusso. Questo trend è supportato dalla recente 2024 European Hotel Investor Intentions Survey di CBRE, che evidenzia una forte propensione a investire in questa asset class grazie alle ottime prospettive sui fondamentali del settore nei prossimi anni. Il settore Retail, dopo un periodo di difficoltà, mostra segni di ripresa, soprattutto nel segmento out-of-town.

Questo potrebbe indicare un cambiamento nelle preferenze dei consumatori e nelle strategie di investimento, con un rinnovato interesse per i centri commerciali e la grande distribuzione organizzata. Per quanto riguarda il settore Office, la concentrazione degli investimenti nelle aree centrali di Milano e Roma riflette la continua attrattività delle location prime, nonostante i cambiamenti nelle modalità di lavoro indotti dalla pandemia. La domanda per immobili di primario standing in queste aree rimane forte, con opportunità di value creation attraverso strategie di riposizionamento. Il settore Industrial & Logistics, pur registrando un calo degli investimenti, mantiene fondamentali solidi, con un buon equilibrio tra domanda e offerta nel mercato occupier. La limitata disponibilità di terreni per nuovi sviluppi potrebbe supportare i valori degli asset esistenti nel medio termine. In conclusione, il mercato del commercial real estate italiano mostra segnali di ripresa incoraggianti, con una diversificazione degli investimenti tra settori e aree geografiche che suggerisce una maggiore resilienza del mercato. La stabilizzazione dei prezzi e il rinnovato interesse degli investitori, in particolare nei settori Hotels e Retail, indicano che il mercato sta entrando in una nuova fase di crescita, supportata da fondamentali solidi e da una rinnovata fiducia degli operatori.