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13/07/2022

economia

Europa: dove investire nel Real Estate in momenti d'incertezza

Greg Kane (PGIM RE): nell'immobiliare i settori di interesse sono Senior Housing, uffici conformi ai principi ESG, strutture Life Sciences, Data Center, Rental Housing e Urban Logitics

In base alla nostra valutazione delle prospettive dell'economia e del mercato immobiliare in Europa, riteniamo che le seguenti opportunità siano tra le più interessanti su base risk-adjusted per i prossimi 12 mesi.
- Urban Logistics: la crescente domanda legata all'eCommerce sta spingendo la domanda di spazi di distribuzione in prossimità di aree urbane nell'Europa continentale.

Europa: dove investire nel Real Estate in momenti d'incertezza

- Rental Housing: il deterioramento dell'accessibilità economica sta spingendo le famiglie verso il settore degli affitti e le istituzioni hanno un ruolo da svolgere nel fornire spazi abitativi moderni e accessibili.
- Senior housing: la domanda si è ripresa dopo la pandemia e ciò, insieme all'invecchiamento della popolazione, indica un fabbisogno crescente nel tempo.
- Uffici conformi ai principi ESG: nei mercati ad alto valore, le ristrutturazioni di uffici che soddisfano elevati standard ambientali, sociali e di governance (ESG) offrono opportunità interessanti.
- Life Sciences: si prevede una rapida crescita della domanda di strutture Life Sciences, legata alla necessità di fornire servizi medici alle popolazioni che invecchiano.
- Data Center: l'offerta fatica a tenere il passo con la rapida crescita della domanda di capienza dei Data Center, aumentando così le prospettive di un'interessante crescita del reddito operativo netto nel tempo.

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Il ventaglio di opportunità sta cambiando.
Il forte slancio di ripresa del 2021 ha lasciato il posto all'incertezza e alla minaccia di recessione, legata alla guerra in Ucraina, alle interruzioni dell'offerta e all'aumento dell'inflazione.
La politica monetaria si è inasprita poiché l'inflazione continua a superare le aspettative.
Nei mercati immobiliari, gli affitti sono sotto pressione in termini reali.
Il volume degli investimenti immobiliari dovrebbe reggere sulla scia di una forte raccolta di capitale, ma è improbabile che i rendimenti scendano ulteriormente; inoltre, la crescita del valore è destinata a rallentare in modo significativo.

Le opportunità consistono nel guardare oltre l'attuale incertezza e puntare alle asset class dove si può generare una crescita degli affitti attraverso la ristrutturazione o la creazione di nuovo prodotto di qualità.
In tale contesto, il settore della logistica europea continua a offrire interessanti opportunità di investimento, nonostante i valori elevati dovuti alla continua compressione dei rendimenti degli ultimi anni.
Prosegue anche il contesto favorevole per le locazioni, in particolare in prossimità delle principali aree urbane che stanno beneficiando maggiormente dalla crescita dell'eCommerce grazie all'alta densità abitativa.
Le supply chains si stanno adattando al cambiamento delle abitudini dei consumatori.
Inoltre, con la tendenza verso una maggiore spesa online destinata a continuare, i principali occupatari di spazi logistici stanno guardano oltre l'incertezza a breve termine.

L'aumento dell'inflazione, i costi energetici più elevati e l'indebolimento della spesa delle famiglie frenano le prospettive di crescita della spesa per i beni, ma i rivenditori e gli operatori logistici stanno affittando spazi che corrispondono alle esigenze di stoccaggio previste a lungo termine.
Prevediamo in futuro un'ulteriore espansione della domanda di spazi logistici con l'aumento dei tassi di penetrazione delle vendite online, anche se la crescita della spesa reale delle famiglie quest'anno sta rallentando.
Tale effetto sarà più pronunciato in Germania, Francia e altri mercati dell'Europa continentale, dove la spesa online sta aumentando rapidamente, partendo da una base bassa.
Al contrario, la crescita nel Regno Unito è destinata ad attenuarsi in quanto la diffusione dell'online inizia a stabilizzarsi, anche se le dimensioni del mercato attuale indicano ancora un fabbisogno significativo da parte degli operatori logistici.

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Tuttavia, sarà necessario più offerta di spazi logistici per soddisfare la domanda nelle aree urbane, dove le potenzialità edificative sono più limitate rispetto alle aree suburbane.
Nella misura in cui possono essere modernizzati e conformati ai principi ESG, gli asset logistici urbani di media qualità appaiono più interessanti in termini di prezzo, con rendimenti più elevati e con ulteriore margine di crescita dei rendimenti, sulla base dell'ampio spread rispetto ai rendimenti prime.
In tutta Europa, la problematica dell'accesso ad alloggi a prezzi convenienti, sta diventando un tema di attenzione, ed il capitale istituzionale sta diventando sempre più parte della soluzione.
I mercati immobiliari differiscono in modo significativo in Europa da uno Stato all'altro, ad esempio a causa dei vincoli dell'offerta, delle normative e dei tassi di partecipazione istituzionale.

Un elemento costante è che la domanda residenziale è in aumento da tempo nella maggior parte dei mercati, spinta da una serie di fattori quali un periodo prolungato di crescita del reddito disponibile delle famiglie, una ripresa dei tassi di formazione di nuovi nuclei familiari e una maggiore intensità d'uso come risultato dell'aumento del lavoro a distanza durante la pandemia COVID-19.
Nelle tre maggiori economie europee - Francia, Germania e Regno Unito - la crescita dei prezzi delle case, pari al 6% annuo dal 2015, ha inasprito il già ampio divario tra prezzi e affitti.
Di conseguenza, vivere in una casa di proprietà è costoso, in particolare per le famiglie a basso reddito e per i first time buyer, per i quali la possibilità di sostenere gli ingenti depositi richiesti rappresenta un ostacolo all'acquisto, nonostante i bassi costi di finanziamento.
Secondo le previsioni, la crescita degli affitti reali dovrebbe persistere nei prossimi anni in tutta Europa, anche in presenza di un'inflazione più elevata.

Per gli investitori, tradurre i miglioramenti dei canoni di locazione in una crescita del reddito operativo netto può essere una sfida, soprattutto quando il periodo di locazione è relativamente lungo.
Inoltre, la crescita degli affitti in alcuni mercati in Germania, si pensi a città come Berlino, cosi come ad Amsterdam, Copenaghen e Parigi, può essere frenata dalla regolamentazione.
Al contrario, nonostante le prospettive economiche relativamente deboli, gli asset del Regno Unito appaiono interessanti nel breve periodo, perché i rendimenti sono più elevati rispetto all'Europa continentale e perché i proprietari possono adeguare più facilmente i canoni di locazione al mercato.

Senior Housing

L'attrattiva del senior living in Europa risiede nel fatto che l'invecchiamento demografico fa sì che l'offerta di strutture di assistenza oggi sia molto al di sotto di quella che sarà necessaria per soddisfare le esigenze future di una popolazione anziana in rapida crescita.

Ciò implica una componente strutturale della crescita prevista della domanda, che ora si sta riprendendo dopo un calo dovuto alla pandemia, e una continua necessità di nuove strutture da immettere sul mercato.
Il settore non è privo di sfide.
Nel breve termine, l'aumento dell'inflazione, i maggiori costi di gestione causati dalla pandemia e l'aumento dei salari stanno mettendo sotto pressione i margini di profitto degli operatori del settore.
Allo stesso tempo, i prezzi elevati delle case giocano a favore di tale segmento del mercato, il che significa che i residenti hanno una maggiore disponibilità di beni a cui attingere per finanziare le proprie esigenze di assistenza.

Life Sciences Clusters

Si prevede una rapida crescita della domanda delle strutture Life Sciences, legata alla necessità di fornire servizi medici per l'invecchiamento della popolazione.

Un altro fattore della resiliente domanda di spazi per uffici moderni è legato all'identificazione di cluster forti e di tipologie d'uso specializzate e ai venti favorevoli della domanda.
Gli immobili Life Science stanno guadagnando popolarità perché il settore ha registrato significativi flussi di capitale in entrata.
I cluster Life Science tradizionali, come il cosiddetto Golden Triangle composto da Londra, Oxford e Cambridge, i dintorni di Parigi o la valle della Ruhr in Germania, negli ultimi anni hanno registrato un'attività di locazione relativamente forte, un basso tasso di vacancy e una robusta crescita degli affitti rispetto al mercato degli uffici in generale.
Per gli investitori, il settore Life Science è un concetto relativamente nuovo in Europa, con una proprietà solitamente dominata dagli stessi occupanti e da piccoli ma importanti investitori locali specializzati.

Tuttavia, la rapida espansione del fabbisogno di spazio sta motivando la necessità di partecipazione di una gamma più ampia di investitori.

Uffici conformi ai principi ESG

Nei mercati prime, le ristrutturazioni di uffici che rispettano elevati standard ambientali, sociali e di governance (ESG) offrono interessanti opportunità.
La tendenza a porre maggiore enfasi sugli investimenti in uffici conformi agli standard ESG è alimentata da un cambiamento nella domanda da parte dei conduttori, che include considerazioni di carattere ambientale e il desiderio di fornire spazi di lavoro moderni per attrarre e trattenere i dipendenti.
A livello globale, quasi la metà di tutte le aziende ponderate in base alla capitalizzazione di mercato ha sottoscritto l'impegno a ridurre le proprie emissioni di carbonio.
Le condizioni di mercato probabilmente cambieranno nel tempo e le strategie di riposizionamento o di sviluppo comportano dei rischi.

I progetti saranno costosi e, nel tempo, la capacità degli edifici di standard energetici superiori ed inferiori di raggiungere gli obiettivi di efficienza potrebbe convergere, ad esempio, con un miglioramento della rete energetica a standard più verdi e un progresso della tecnologia.
Per il momento, tuttavia, questo sembra lontano e il momentum a breve termine favorisce gli asset conformi ai principi ESG - relativamente poco diffusi - che continuano a sovraperformare il mercato in generale.
Greg Kane, Executive Director, Head of European Investment Research di PGIM RE



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