Il momento d'oro del Real Estate è ritornato

L'inflazione unita all'attuale crisi geopolitica sta spostando l'interesse degli investitori globali verso asset contraddistinti da un valore reale in ottica difensiva.
Ma se questa è la situazione contestuale, già da tempo è in atto un trend che vede crescere man mano gli investimenti sul mondo dei private asset.
Sono sempre di più gli investitori che li includono nella propria asset allocation per fornire valore aggiunto al portafoglio complessivo.
Investimenti storicamente legati a una clientela facoltosa o a investitori istituzionali, con le dovute cautele e la giusta consulenza, oggi possono costituire una possibilità anche per la clientela retail.

L'ascesa degli asset alternativi batte inflazione e crescita del Pil

Secondo le stime di Preqin - società specializzata in dati, analisi e approfondimenti sugli asset alternativi - dal 2015 al 2021 il patrimonio gestito in tutte le classi di attività alternative è passato da 7,23 mila miliardi di dollari a 13,32, con un Cagr (Compounded Average Growth Rate) del 10,7%.

Preqin prevede che raggiungeranno i 23 mila miliardi nel 2026.
Un tasso di crescita che dovrebbe battere l'incremento di Pil e perfino l'inflazione, con un conseguente apprezzamento significativo delle asset class alternative.
A determinare questo trend sono soprattutto gli investitori istituzionali, come evidenziato anche dall'ultimo sondaggio europeo della casa di consulenza internazionale Mercer che ha coinvolto 850 portafogli istituzionali paneuropei di 11 Paesi, per una copertura totale di mille miliardi di asset in gestione.
L'indagine ha fatto emergere come, in media, la presenza di investimenti alternativi nei portafogli europei è ormai quasi equiparabile a quella dell'azionario.
Gli alternativi, infatti, compongono il 20% del portafoglio, a cui aggiungere un 3% sulla proprietà immobiliare, a fronte di un 21% riservato all'azionario.

Gli investitori high net worth e gli istituzionali continueranno a rappresentare la maggior parte degli investitori in private equity e private real estate.
Ma, in un contesto simile, anche la rilevanza del retail è in crescita, anche se destinata a rimanere una parte residuale di questo mondo.
Tuttavia, visti i livelli di rendimento dell'obbligazionario, è naturale che anche un investitore retail sia alla ricerca di extra rendimento, cosa che lo porta ad accostarsi in modo sempre maggiore ai private market.

A questo, bisogna poi aggiungere che i governi a livello europeo sono sempre più intenzionati a creare un ponte tra risparmio privato ed economia reale, nel tentativo di finanziare e stimolare la crescita economica.
Ed è per questo che nel 2015 sono stati introdotti a livello europeo strumenti come gli Eltif.
L'acronimo sta per European Long Term Investment Fund, una categoria di fondi chiusi, ovvero veicoli di investimento dove l'ingresso e l'uscita da parte degli investitori sono regolati da specifiche previsioni indicate nel regolamento di gestione.
Le asset class eleggibili sono riconducibili a categorie di investimento reali, cioè legate al capitale proprio o al capitale di credito di piccole e medie imprese o a progetti di sviluppo infrastrutturali.

La spinta dei nuovi requisiti ESG sul mercato immobiliare

L'asset class che più di altre sta mostrando grandi potenzialità è quella del real estate.

Uno studio PwC, intitolato Emerging Trends in Real Estate, contiene i risultati di oltre 800 interviste realizzate ai più influenti leader dell'industria del real estate europea.
Da questi è emerso che nel 2022 più della metà (52%) degli operatori del settore ha maggiore fiducia nello sviluppo del business e quasi la metà (49%) prevede un aumento della profittabilità.
Le evidenze del sondaggio mostrano il massimo grado di fiducia dal 2014 ad oggi, anche al netto dei maggiori costi di approvvigionamento delle materie prime.
A spingere il mercato è anche la trasformazione che ha toccato gli stili di vita negli ultimi anni.
Su questo punto la ricerca PwC rileva come la maggiore sensibilità sui temi ESG e sulla transizione energetica, ma anche la spinta verso edifici costruiti sulla base delle nuove esigenze delle persone, si faranno sentire in tutte le classi di attività.

Il settore immobiliare, pertanto, si trova ad affrontare tutta una serie di sfide e opportunità di lungo termine legate a nuove tendenze accelerate o addirittura scatenate dalla pandemia.
Gli intervistati, per l'81%, credono che criteri come l'incremento dell'efficienza energetica degli edifici saranno sempre più importanti nei prossimi anni, così come la riduzione delle emissioni di carbonio (73%), anche per effetto delle pressioni dei regolatori.
Del resto, anche i fondi europei, che in Italia stanno trovando attuazione attraverso il Pnrr, hanno tra i loro obiettivi una transizione energetica verso un minor impatto ambientale degli immobili.

La mutazione dei bisogni e gli edifici umanocentrici

Il 92% degli intervistati ha dichiarato di essere d'accordo o fortemente d'accordo circa il fatto che salute e benessere rimarranno un fattore centrale da considerare in tutti i segmenti del real estate.

Questo, soprattutto dopo l'esperienza della crisi sanitaria, consoliderà la spinta verso la creazione di edifici più "umanocentrici" e attenti alle esigenze delle persone.
In particolare, ad essere coinvolti maggiormente dal cambiamento saranno gli uffici, che dovranno riadattarsi alle nuove modalità di lavoro (modalità mista da remoto/in presenza).
Ma non solo: il 68% degli intervistati è allineato sul fatto che nei prossimi cinque anni il settore immobiliare dovrà trasformarsi nel suo complesso.
I locatari, ad esempio, chiedono sempre più flessibilità e contratti a breve termine, per far fronte alla rapida evoluzione dei bisogni, spesso legati al desiderio di un più elevato livello di comodità, servizi, salute e benessere e connettività digitale.
Infine, il 73% degli intervistati ritiene che nei prossimi 12 mesi in alcuni settori del Real Estate si verificheranno situazioni di instabilità, cosa che potrebbe creare delle occasioni d'investimento per chi ha una prospettiva di più lungo termine.

Nel contesto attuale, Pictet crede che anche agli investitori retail, se guidati dalla giusta consulenza, dovrebbero poter accedere alla prospettiva di extra rendimenti offerti in questo momento dal mondo dei real asset.
Paolo Paschetta, Country Head di Pictet Asset Management

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