03/11/2021
Real estate: la logistica spinge l'interesse per i piccoli paesi fuori dalle città
Alberto Cominelli (CBRE): la presenza di piattaforme logistiche crea nuove opportunità di investimento verso cui molti fondi internazionali guardano per creare valore
Nogarole Rocca, Oppeano, Marcallo Mesero, Valsamoggia, Castelguelfo, Chiari, Trecate, Casei Gerola, Grumello, Verolengo, Castel San Giovanni: fino a ieri caselli autostradali, ora opportunità di investimento. Fino a ieri paesini di campagna, ora piattaforme logistiche.
Ebbene sì. Il mondo sta cambiando e l'eCommerce è uno dei motori di questo cambiamento. Un cambiamento talmente violento che sta facendo conoscere al mondo dei fondi di investimento internazionale il nostro Paese, ma non quello delle grandi città e nemmeno quello delle città secondarie: quello dei borghi sotto i 10.000 abitanti. Borghi rurali con una storia centenaria, nati come aggregazione di abitanti dalle campagne circostanti o sorti attorno a un castrum romano o a una rocca medioevale. Con una storia tanto simile quanto diversa che li rende unici nella loro morfologia, fatta da due strade che si incontrano in una piazza su cui si affacciano la chiesa, il municipio, due bar e l'immancabile trattoria.
Oppeano, a soli 20 km da Verona, era il castrum euppedanum dai documenti del 900 D.C. La rocca di Nogarole, dei nobili De Nogaroli, risale al tredicesimo secolo. La prima notizia storica di Casei Gerola risale al 455 d.C. e già nel 951 c'è evidenza dell'esistenza del castello. Da Wikipedia si legge che "il toponimo del paese di Castelguelfo ha origine da Castrum guelfum, fortificazione guelfa da cui prende il nome, edificata a partire dal 1309, anno in cui il Comune di Bologna commissionò all'architetto Romeo Pepoli la costruzione di un castello che difendesse gli abitanti del luogo dagli attacchi di Imola, città rivale". Marcallo Mesero, sorto attorno ai territori dei certosini di Garegnano, venne coinvolta nella battaglia di Magenta del 1859 fra piemontesi e austriaci. Trecate, nato come villaggio strada in epoca romana, quando la via delle Gallie, fatta costruire da Augusto, collegava la Pianura Padana alla Gallia. E coì via.
Si tratta di borghi ancora strettamente legati al mondo agricolo circostante, dove, nella stragrande maggioranza dei casi, lo sviluppo immobiliare è rimasto fermo agli anni '80, al di là di qualche grande struttura commerciale sorta negli ultimi vent'anni. E oggi stanno diventando poli logistici i cui asset sorgono fra i campi coltivati e ne caratterizzano il paesaggio.
Non voglio soffermarmi su questioni legate all'impatto sul territorio, all'integrazione di queste strutture e agli aspetti ambientali, ma piuttosto sulla forza del Real Estate che, per venire incontro a un'esigenza nata dall'innovazione tecnologica, è in grado di creare valore ovunque, anche in un piccolo paesino della pianura padana che, contrariamente, sarebbe andato via via scomparendo nell'arco di qualche decina di anni a causa dell'invecchiamento della popolazione e dell'attrazione delle grandi città per le nuove generazioni. La magia del Real Estate e, in particolare, della logistica, è proprio questa. Oggi non si parla più solo di Milano, Roma, Verona, Bologna e delle altre città, si parla di paesi, sconosciuti ai più, il cui nome è entrato nelle agende dei comitati di investimento dei fondi internazionali come opportunità per creare valore.
Chi avrebbe previsto questo fenomeno fino a 5 anni fa?
Credo pochi, o nessuno. E ora non possiamo che pensare a quali altre opportunità di sviluppo si possono generare dai borghi della logistica.
Alberto Cominelli, Head of Project Management and Building Consultancy CBRE Italy
