05/05/2021
Real estate in Europa: nel 2021 i vari segmenti di mercato avranno andamenti diversi
Immobiliare residenziale in affitto, retail, uffici, industriale e logistica andranno incontro ad un miglioramento generalizzato, ma con sostanziali differenze tra loro
Secondo il team di ricerca economica di Edmond de Rothschild, l'attesa ripresa dell'attività economica in Europa fornirà maggior sostegno ai mercati immobiliari commerciali.
Alcuni dei principali trend in atto ormai dall'inizio della crisi continueranno a manifestarsi nel corso del 2021, con i quattro principali segmenti (immobiliare residenziale in affitto, retail, uffici e industriale, logistica) che avranno una velocità diversa.
a) Nel 2021 ci dovrebbe essere un miglioramento generalizzato, con il mercato tedesco ed olandese che dovrebbero continuare a mostrare solidità.
b) Se da un lato l'anno scorso sono emerse significative differenze settoriali, dall'altro alcuni trend emersi durante la pandemia dovrebbero andare avanti.
c) In particolare, dovrebbe continuare il forte slancio nel settore dell'immobiliare industriale e legato alle infrastrutture. Confermata anche la resilienza del residenziale.
d) Gli uffici inizieranno a beneficiare parzialmente della ripresa, mentre i prossimi trimestri continueranno ad essere poco luminosi per il retail.
Nel 2020, le conseguenze della pandemia si sono manifestate in maniera molto diversa tra i settori immobiliari commerciali in Europa con il prezzo dei negozi al dettaglio che è sceso bruscamente. Questo è stato il settore più colpito: alla fine del 2020, questi prezzi non avevano ancora intrapreso una traiettoria di ripresa, contrariamente alla tendenza visibile negli altri segmenti. I prezzi sono scesi anche nel settore degli uffici, generalmente il più legato all'andamento del ciclo economico. Al contrario, il settore immobiliare industriale e logistico ha addirittura beneficiato della crisi, spesso perfino rafforzando la tendenza iniziata diversi anni fa. I prezzi degli immobili residenziali in affitto hanno continuato a salire anche nel corso del 2020.
Il momentum dovrebbe essere differente nei principali quattro settori dell'immobiliare.
La domanda di immobili in affitto dovrebbe rimanere solida, mentre l'attività di costruzione è stata interrotta in diversi Paesi, ritardando l'arrivo sul mercato di nuovi beni.
Le periferie vicine ai centri urbani dovrebbero offrire un maggiore potenziale e il trend della domanda a favore di beni di più grandi dimensioni dovrebbe andare avanti. I prezzi dovrebbero in generale continuare la propria crescita, o riprenderla, ma seguendo un ritmo più contenuto. A livello nazionale, ci aspettiamo tassi di crescita più elevati soprattutto in Germania e nei Paesi Bassi, con anche il mercato britannico che potrebbe sorprendere al rialzo.
La domanda di uffici, congiuntamente al loro prezzo, è destinata ad aumentare insieme alle previsioni di un miglioramento economico.
I cambiamenti strutturali nella domanda, in particolare a causa delle possibilità di lavoro a distanza dimostrate nell'ultimo anno, e la potenziale regolamentazione che potrebbe seguire la pandemia potrebbero favorire gli asset di maggior qualità e meglio attrezzati.
Le posizioni più centrali dovrebbero continuare ad attrarre, ma il potenziale di rialzo dei prezzi sarebbe anche più alto nelle periferie vicine ben servite. Questi aumenti di prezzo rimarrebbero comunque contenuti. La situazione dovrebbe essere più favorevole nel Regno Unito, in Svizzera e in Francia rispetto alla Germania, ai Paesi Bassi o, soprattutto, in Italia. Dopo le difficoltà del 2020, il settore del commercio al dettaglio dovrebbe continuare a non avere un outlook eccellente, ma ulteriori diminuzioni dei prezzi sembrano improbabili. Le opportunità potrebbero iniziare a manifestarsi di nuovo, in particolare tra gli spazi che beneficiano dell'attrazione di attività, infrastrutture e servizi che richiedono ai clienti e agli utenti la presenza di persona, o dove le società di leasing offrono questo tipo di capacità di attrazione. La situazione potrebbe essere più rosea in Svizzera. Il settore industriale e logistico dovrebbe continuare a crescere in maniera evidente anche nel 2021, anche se il ritmo dell'aumento dei prezzi potrebbe essere meno impressionante di quello registrato l'anno scorso. L'intero settore dovrebbe trarre vantaggio dalla volontà di rafforzare il controllo delle catene di approvvigionamento e distribuzione in Europa. In particolare, i segmenti immobiliari dell'industria leggera e della logistica urbana continuerebbero a beneficiare della tendenza a favore dell'eCommerce. La crescita più forte dovrebbe continuare a registrarsi in Germania e nei Paesi Bassi, mentre nel Regno Unito questo settore potrebbe riservare buone sorprese.
