La gestione dei beni immobili chiude con segno positivo a 129 milioni di euro

Nel 2017 i fondi immobiliari italiani hanno ulteriormente consolidato la loro professionalità conseguendo un risultato della gestione dei beni immobili pari circa a 129 milioni, in aumento di oltre il 50% rispetto al 2016, pari a 84,5 milioni di euro. Si tratta di un dato che mette in evidenza come il comparto immobiliare prosegua il trend positivo nei suoi elementi fondamentali, nonostante il risultato d'esercizio riportato dai fondi immobiliari, seppur in leggero miglioramento, continui a presentare un segno negativo, pari a -228 milioni di euro (contro i 296,4 milioni di euro del 2016). Tuttavia, il 38,68% dei fondi analizzati è riuscito a chiudere in utile. Ciò è quanto emerge dal XII Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dal Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell'Università di Parma in collaborazione con Caceis Bank (la società di asset servicing del Gruppo Crédit Agricole) che si pone l'obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani.

La ricerca ha coinvolto 14 società di gestione attive nel settore del real estate e ha preso in considerazione 106 fondi immobiliari, di cui 19 quotati e 87 non quotati. Si tratta di un campione decisamente più ampio rispetto allo scorso anno, quando il totale dei rendiconti finanziari analizzati era risultato pari a 67.
Nell'ambito della gestione dei beni immobili, la XII edizione del Monitor sulla Finanza Immobiliare mette in evidenza come i fondi immobiliari siano stati in grado di conseguire un utile da realizzi pari a 41,2 milioni di euro, quando invece nel 2016 era stata registrata una perdita pari a 114,3 milioni di euro. A incidere negativamente sono state le minusvalenze che sono quintuplicate passando da 55,9 milioni nel 2016 a 284,4 milioni di euro nel 2017, gli oneri per la gestione degli immobili, aumentati fino a 60 milioni di euro, e l'IMU e TASI che sono raddoppiate raggiungendo quota 89,8 milioni di euro, con un'incidenza sulla perdita d'esercizio pari al 39,34%, (contro il 16,3% del 2016).

A influire invece sulla perdita d'esercizio finale sono stati il risultato della gestione dei crediti (pari a -8,1 milioni di euro rispetto al milione di euro dello scorso anno) e quello della gestione relativa agli strumenti finanziari che, rispetto allo scorso anno, mostra un significativo ridimensionamento (da -234,8 a -59,5 milioni di euro).
Nell'asset allocation dei fondi immobiliari, infatti, la quota investita in strumenti finanziari rispetto al 2016 è diminuita di oltre cinque punti percentuali (diminuendo dal 9,15 al 4,99%), mantenendo sempre una predilezione verso gli strumenti non quotati che raggiungono un'incidenza pari al 96,49%. Ciò a discapito di una maggiore esposizione verso rischi di controparte, legati alla solvibilità e alla trasparenza delle controparti con cui si pongono in essere le transazioni, e rischi di liquidità, connessi alla possibilità che uno strumento non possa essere smobilizzato rapidamente e a un prezzo appropriato a causa dell'assenza di un mercato regolamentato. Le attività rappresentate da immobili e diritti reali sono salite dal 79,97% all'86,92%, ben al di sopra del limite minimo imposto per legge.

Claudio Cacciamani, Professore Ordinario di Economia degli Intermediari Finanziari presso l'Università di Parma, sottolinea che "la parte più significativa delle attività finanziarie dei fondi immobiliari continua a essere costituita da parti di OICR non quotate e da partecipazioni in altre società, principalmente di controllo, legate al settore del real estate. E' per questo che tale quota può essere definita solo formalmente come un investimento di natura finanziaria, rappresentando di fatto un ulteriore elemento immobiliare. Passando invece alla quota di investimenti immobiliari, diversamente da quanto rilevato nelle edizioni precedenti, questa quota è tanto più elevata quanto più lontana è la scadenza del fondo. Al contrario, quanto più la scadenza del fondo è vicina, tanto più si incrementa la quota finanziaria delle attività".
Nell'ambito della XII edizione del Monitor sulla Finanza Immobiliare, le SGR partecipanti sono state inoltre chiamate ad esprimere il loro sentiment su come possano influire sul futuro del mercato immobiliare la fine del QE, la cessione da parte delle banche dei NPL e l'avvento dei PIR.

Secondo Giorgio Solcia, Managing Director di Caceis Bank, Italy Branch (nella foto), "La fine del Quantitative Easing da parte della Banca Centrale Europea implica minori risorse e tassi più elevati. Ciò potrebbe creare pertanto maggiori resistenze da parte delle banche nel concedere prestiti, rallentando così il mercato immobiliare e determinando un aumento dei prezzi. Gli operatori pertanto mostrano una certa preoccupazione verso la fine di queste misure di politiche accomodanti, mentre ancora risultano scettici sull'impatto che i PIR potranno avere sui prezzi degli immobili, almeno nel breve termine. La cessione dei non-performing loans (NPL), invece, potrebbe rappresentare un sostegno alle erogazioni per il mercato immobiliare".