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   numero di Luglio_2013
Finanza e investimenti

Il mercato delle case in Europa: Londra la città più cara
Vistarini (Deloitte): “In Italia il mercato è ancora in flessione a causa della stretta creditizia, e la crisi economica influisce sui prezzi

La seconda edizione dello studio “Property Index” pubblicato da Deloitte analizza i fattori che influenzano lo sviluppo dei mercati residenziali e confronta i prezzi degli immobili residenziali in Europa. I Paesi analizzati, in cui per la prima volta è stata inserita la Russia, hanno reagito in modo differenziato alla crisi, come dimostrano gli indicatori di sviluppo del mercato.
Ancora in sofferenza i Paesi dell’area mediterranea: l’Italia ha infatti visto ulteriormente calare del 3,6% i prezzi rispetto al già debole 2011 (che si era chiuso con una flessione dell’1,8%). Anche per la Spagna aumenta il calo dei prezzi (-6,2%) rispetto al 2011 (-5,6%).
Il più alto aumento dei prezzi è stato registrato nel Regno Unito che, con una crescita del 13,5%, sta mostrando segni di ripresa dopo il periodo di rallentamento del mercato e di “ribilanciamento” dei prezzi. Ottima performance anche in Russia con un incremento dell’11,1%, paese incluso per la prima volta nell’analisi del report. Continua la ripresa della Germania (+9,1%), mentre dopo l’aumento record dello scorso anno (+6,2%), la Francia registra un moderato aumento del 2,5%.
“In Italia le prospettive per il mercato residenziale sono ancora in flessione sia in termini di quotazioni sia in termini di numero di transazioni. La causa è da ricercarsi nel perdurare della stretta creditizia che di fatto rende inaccessibile il credito alle famiglie, nell’austerità fiscale derivante dagli ultimi interventi legislativi che rendono incerta la tassazione sugli immobili ed in generale delle restrizioni derivanti dalla sfavorevole congiuntura. L’economia reale influisce sempre più sul prezzi degli immobili” ha dichiarato Elena Vistarini, Partner Deloitte responsabile per il settore del Real Estate.

Prezzi alle stelle nella Inner London
La “Inner London” è la zona più cara d'Europa, con un prezzo medio degli appartamenti che si spinge fino ai 10.000 euro /m². Anche al di fuori della zona centrale i prezzi a Londra aumentano e raggiungono i 6.000 euro/m². A Parigi i prezzi medi delle vecchie case si sono spinti fino ai 8.300 euro/m² e nell’area parigina intorno ai 5.500/m². Monaco, la città più cara di tutta la Germania in termini di costi, ha raggiunto nel 2012 i 5.000 euro/m². É da considerare che Monaco e Mosca sono le due maggiori città dove i prezzi hanno superato la media nazionale più del 255%. Le case più economiche si possono trovare nell’area dell’Europa Orientale. Per esempio, a Budapest la media di acquisto per una proprietà è di 1,198 euro/m² e a Varsavia il prezzo medio degli appartamenti nel 2012 è stato 1.656 euro/m². Nel 2012, la più alta crescita nei prezzi rispetto all’anno precedente si è registrata a Berlino (13%), a Londra (12%) e Mosca (11%). All’opposto, Varsavia e Amsterdam si sono trovate ad affrontare la più grande perdita del poter d’acquisto anno su anno, rispettivamente dell’8% e 7%.

La segmentazione del patrimonio edilizio
La segmentazione del patrimonio edilizio secondo la tipologia immobiliare (inclinazione a vivere in case di famiglia), mostra inoltre che i Paesi dell'Europa occidentale, a differenza di quelli dell’est, tendono ad acquistare o affittare immobili con un maggior numero di camere. Complessivamente la media delle dimensioni degli appartamenti all’interno dell'Unione Europea nel 2012 è così suddiviso:
1 locale: 4% delle famiglie;
2 locali: 11% delle famiglie;
3 locali: 21% delle famiglie;
4 locali: 24% delle famiglie;
5 o più locali: il 40% delle famiglie.
Come nel 2011, anche nel 2012 il più alto numero di appartamenti di grandi dimensioni e quindi con un numero maggiore di camere è presente in UK, Spagna, Belgio e Germania, dove la maggior parte degli appartamenti hanno 5 o più camere. In particolare, oltre il 70% del patrimonio immobiliare in UK e in Spagna è costituito da appartamenti con 5 o più camere. Gli appartamenti più piccoli si trovano invece in Ungheria, Repubblica Ceca e Austria, dove storicamente gli appartamenti con due o tre camere sono i più diffusi. In un confronto geografico ampliato, risulta comunque che la tendenza degli abitanti dei paesi dell'Europa tendono a vivere in appartamenti più piccoli.

Indice di intensità immobiliare (numero di abitazioni costruite ogni 1.000 abitanti)
L'indice di intensità immobiliare sul mercato residenziale dell'Unione europea è diminuito da 3,9 nel 2011 a 3,3 appartamenti realizzati ogni 1.000 cittadini nel 2012. La Francia è il paese che testimonia il maggiore aumento del numero di abitazioni realizzate ogni 1.000 cittadini, per un totale di 7,8 appartamenti completati; segue l’Austria con 5 appartamenti completati. Con questi risultati Francia e Austria si attestano al di sopra della media europea rispettivamente del 133% e del 50%.
L’Italia si attesta terzo paese europeo per intensità immobiliare con poco meno di 4 nuovi appartamenti realizzati ogni 1.000 abitanti; seguita da Polonia, Belgio e Paesi Bassi che registrano indici di poco inferiori e in linea con la media europea.

“In Europa la capacità di acquisto della propria casa, varia significativamente; mentre ai danesi bastano in media 2,2 stipendi lordi annui, per i russi sono necessari 10,1 stipendi lordi annui prima di potere acquistare casa. Agli italiani per comprare una casa di circa 70 metri quadri occorrono in media tra i 6,9 e i 7,7 anni di stipendio lordo; simile è lo scenario per i paesi dell’Europa Centrale a Repubblica Ceca, Ungheria e la Polonia” ha concluso Elena Vistarini.

Il mercato dei mutui nell’Eurozona
Un importante indicatore nel settore del Real Estate è l’indebitamento del mercato residenziale, ovvero la proporzione dei volumi dei mutui rispetto al Pil. Questo indicatore rappresenta l’esistenza di differenti valori nel gruppo di paesi da noi considerati. Subito dopo i Paesi dell’Europea dell’Est, il più basso livello di indebitamento si è registrato in Italia e in Austria, dove tale valore ha raggiunto rispettivamente il 23% e il 28% rispetto al Pil. Nelle due più grandi potenze economiche europee, Francia e Germania, il livello dei mutui registrato è rispettivamente del 42% e del 45% sul Pil.



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