08/05/2024

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Rimane il segmento del real estate che raccoglie i maggiori investimenti e l'Italia è il mercato più attivo rispetto agli altri Paesi

Il comparto immobiliare logistico italiano è stato quello su cui si sono concentrati i maggiori investimenti del real estate, con oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 26% del totale. "La logistica è diventata la vera medaglia d'oro degli investimenti", afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. Il mercato italiano si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi e a uno scenario europeo dove la logistica ha dovuto fronteggiare sfide macroeconomiche che hanno inciso in modo significativo sul livello degli investimenti.

Un settore in crescita

Il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi in Italia, in calo di oltre il 5% su base annua, ma con una previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il 50% in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana. "In Italia, la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato - ha proseguito Zirnstein -, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori.

Il comparto ha espresso una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel nord Italia. Gli attori sono investitori istituzionali, specialistici, sviluppatori che sono anche investitori e altri ancora. Nonostante l'attività del comparto nel 2023 sia rallentata rispetto al 2022, il mercato italiano si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee". "La solidità dell'interesse per il comparto e la pressione della domanda di spazi nei mercati principali hanno sostenuto la tendenza positiva del settore - a dichiarato Zirnstein - . Inoltre, la logistica italiana ha espresso una capacità di adattamento alle esigenze del mercato, dimostrando una grande flessibilità e una volontà di innovazione. Il futuro della logistica è già arrivato, con la tecnologia e la robotica che accompagnano l'evoluzione delle piattaforme logistiche. La discussione sul tema del futuro della logistica è diventata sempre più importante, con l'ambizione di creare un settore sempre più efficiente e sostenibile. La logistica italiana è pronta a diventare un esempio di eccellenza a livello nazionale e internazionale, grazie alla sua capacità di innovazione e alla sua adattabilità alle esigenze del mercato.

In questo scenario, gli investimenti in logistica sono destinati a giocare un ruolo sempre più importante, sia per gli investitori istituzionali che per quelli privati. La logistica italiana offre infatti una grande opportunità di crescita e di ritorno sull'investimento, grazie alla sua stabilità e alla sua capacità di adattamento alle esigenze del mercato". Il patrimonio immobiliare in aumento

Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta attualmente a oltre quarantotto milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa due milioni di metri quadrati l'anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati.

Lo spazio, elemento fondamentale

In uno scenario inflattivo, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i redimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base. "Lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato", afferma Filippo Salis, CEO e founder di SFRE.

Lo spazio è fondamentale per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all'aumento dei costi e competere nella velocità di risposta alla domanda. "L'asset logistico - ha commentato Salis - riconferma la sua  strategicità nel mercato grazie alla sensibilità dimostrata dai primari attori nei confronti delle evoluzioni di settore e, in questo momento storico, al crescente impegno riservato al tema della transizione energetica. Le energie rinnovabili, infatti, stanno via via diventando uno dei fattori dominanti nel comporto del Real Estate Logistico e il risultato che emerge è che il loro utilizzo garantisce un'intera catena del valore notevolmente più efficiente e sostenibile. Oggi, più che mai, è importante abbracciare soluzioni innovative come l'idrogeno e il fotovoltaico per alimentare parchi logistici che non vengano percepiti più solo come centri di movimentazione merci, ma come veri e propri parchi energetici: immobili in cui la produzione e lo scambio dì energia pulita diventano parte integrante della visione di tutti per un futuro sostenibile.

E se fosse la logistica la vera pioniera del vero net carbon zero?" 



Domanda di mercato in crescita

In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690 mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.

Il mercato immobiliare logistico maturo

Dopo la crisi pandemica, il mercato immobiliare degli immobili logistici in Italia è maturo, ha sostenuto la crescita del 2021, affrontato i molti rischi del 2022 e l'inasprimento economico e la situazione geopolitica del 2023, e ha iniziato il 2024 con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti ma come seconda miglior asset class immobiliare.

Rendimenti netti in aumento

La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall'incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.