13/03/2024

economia

Facciamo un confronto tra asset reali e virtuali: Immobili vs Criptovalute

Bienvenu (La Financiere de l'Echiquier): sia gli asset reali che virtuali merita la loro attenzione, ma vanno valutati "i meriti e i demeriti"

In un contrasto apparentemente non conciliabile, il mondo del settore immobiliare si scontra con la crescente ondata di criptovalute. Mentre il primo evoca solidità, utilità e profondità del mercato, le criptovalute emergono come entità intangibili, poco comprese, e sfuggenti alla tradizionale regolamentazione. Se da un lato abbiamo il "patrimonio reale" incarnato dal settore immobiliare, dall'altro sorgono le sfide e le peculiarità delle criptovalute, aprendo un dibattito sulla natura reale e virtuale degli investimenti del futuro. Eppure, in tutto il mondo nel giro di pochi mesi sono sfumate somme gigantesche di denaro nell'immobiliare, come se le valutazioni degli ultimi anni non fossero altro che virtuali. Non è successo nella sola Cina, dove il fallimento di alcuni dei principali promotori immobiliari alimenta una sfiducia diffusa, ma anche nella maggior parte dei Paesi sviluppati, al punto che alcune banche regionali statunitensi o, recentemente, tedesche come la Deutsche Pfandbriefbank, hanno iniziato a tremare. In Svezia, uno dei Paesi in cui il settore è maggiormente sotto pressione, la banca centrale sta monitorando l'apparire di un rischio bancario generalizzato.

In Francia, dall'inizio del 2023 più di venti sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sono state costrette a tagliare del 10% - 15% il valore delle loro azioni, e ulteriori svalutazioni sono state annunciate all'inizio del 2024. Nel frattempo, si assiste all'impennata delle valute virtuali. A fine febbraio, il Bitcoin ha raggiunto i 63.000 dollari USA, pari a un aumento del 50% circa dall'inizio dell'anno, e sfiora il record del 2021 a più di 67.000 dollari USA. Quando aumentano i tassi di interesse il virtuale riesce quindi a conservare meglio la ricchezza rispetto al più solido "reale"? Il digitale, meglio del calcestruzzo?

È vero che alcune caratteristiche delle valute virtuali depongono a loro favore: relativa facilità delle transazioni rispetto all'immobiliare, prezzi corretti in tempo reale, crescente diversità dei supporti, aumento dei volumi trattati, ecc. Il regolatore statunitense ha approvato di recente la creazione di fondi incentrati sul bitcoin nei quali si sono riversati diversi miliardi nel giro di due mesi (Bloomberg, 29/02/2024). Inoltre, va loro riconosciuta anche una certa trasparenza quando si tratta di rischio perché non nascondono la loro volatilità.

 Gli investitori, invece, tendono talvolta a sottovalutare il rischio dell'immobiliare, la cui volatilità appare solo a sprazzi e rimane nascosta per il resto del tempo... Il rischio immobiliare non è regolare ma eruttivo o "selvaggio", come scriveva il matematico Benoît Mandelbrot. Ancorché ovvi, i rischi insiti al virtuale puro non sono necessariamente ben compresi. Se non la speculazione, chi può spiegare perché il Bitcoin ha guadagnato il 520% in sette mesi (tra il 23/09/2020 e il 15/04/2021, Bloomberg), prima di tornare a perdere il 75% in un anno (dal 09/11/2021 al 09/11/2022, Bloomberg)?

Sebbene il rischio immobiliare possa essere in parte nascosto, corrisponde perlomeno a dati relativamente intuitivi come tassi di interesse, qualità dell'edificio, ubicazione e solvibilità dell'inquilino. Sembra molto difficile invece collegare il rischio delle valute virtuali a parametri fondamentali. Questo "essere scollegato dalla realtà" è uno dei principali argomenti anti-Bitcoin sviluppati di recente in un'analisi di due autori della Banca Centrale Europea.
Non avendo un rendimento intrinseco o un'altra utilità duratura e legittima, ritengono che il suo valore "fondamentale" sia pari a.

.. 0! Eppure, agli occhi degli investitori il rischio secondo cui un giorno il Bitcoin valga 0 è di certo poco presente.  In questo senso, non è necessariamente adeguata la percezione del suo rischio profondo da parte dei risparmiatori. Per giunta, il rischio immobiliare è sostanzialmente limitato: come potrebbero i beni immobiliari, anche di qualità media, valere zero?
C'è quindi da aspettarsi che nelle preferenze degli investitori il "reale" finisca per tornare a prevalere sul "virtuale" una volta che i prezzi si saranno adeguati, anche se potrebbe volerci parecchio tempo. Il puramente virtuale rimarrà incontrollabile finché sarà privo di un valore fondamentale, a meno che non si considerino "fondamentali" il piacere della speculazione, l'utilità di una valuta per il commercio illegale o soprattutto la sfiducia nelle valute statali. Se questi tre fattori vengono considerati fondamentali, sono poche le possibilità che il Bitcoin abbia un giorno un valore pari a zero. Di conseguenza, sia gli asset reali che virtuali hanno un loro posto, a patto di distinguere chiaramente i loro rispettivi (de)meriti. 



Alexis Bienvenu, Fund Manager di La Financiere de l'Echiquier

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