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   numero di 07/02/2018
Finanza e investimenti

Gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani
Solcia (CACEIS): nell'attuale contesto macroeconomico questa asset class rappresenta sempre di più una opportunità di investimento interessante, soprattutto nelle aree direzionali e commerciali di grandi città

Nel 2017 i fondi immobiliari continuano a detenere una quota di asset immobiliari (82%) più elevata rispetto al livello minimo (67%) imposto dalla legislazione e dai regolamenti. Tale quota, è però leggermente in diminuzione rispetto all'anno precedente (85%) tornando ai livelli toccati negli anni 2014 e 2015.
Indagando la voce relativa a immobili e diritti reali immobiliari, la prevalente destinazione d'uso è terziario direzionale, seguita da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitario assistenziali e hotel, a cui si affiancano, in misura limitata, posti auto scoperti e coperti, magazzini, villaggi turistici, caserme, capannoni industriali, multisala cinematografiche. Dal punto di vista geografico, prevale la scelta di immobili situati al Nord (soprattutto Nord-Ovest), con le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como, Padova, e al Centro (con Roma che primeggia sulle altre città).
È questa la tendenza che emerge dal XI Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dal Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell'Università di Parma in collaborazione con CACEIS Bank (asset servicing del Gruppo Crédit Agricole) che si pone l'obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani.
"In generale, si sta assistendo a un trend di rinnovamento dei fondi immobiliari. Da un lato, alcuni stanno andando a scadenza, imponendo il realizzo degli immobili e la distribuzione di liquidità agli investitori. Dall'altro lato, emergono nuovi fondi che, tuttavia, ancora non riescono a trovare investimenti coerenti con il profilo regolamentare e di rendimento-rischio. Ne discende una presenza di liquidità che può derivare da realizzi, da difficoltà temporanee nel reperire investimenti e dalla necessità di mantenere un cuscinetto di liquidità per fare fronte a un possibile mancato rispetto di scadenze contrattuali da parte dei locatari", commenta il Prof. Claudio Cacciamani del Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell'Università di Parma.
"Nell'attuale contesto macroeconomico, ormai definito espansivo, l'asset class immobiliare rappresenta sempre di più una opportunità di investimento interessante, soprattutto nelle aree direzionali e commerciali di grandi città. Riteniamo che con la spinta dei PIR essa possa ulteriormente aumentare, visto il recente successo di questi strumenti finora investiti in asset class più liquide. Non stupisce inoltre la diminuzione dei livelli di liquidità detenuta dai fondi, rappresentando ormai un costo per i gestori dati i tassi negativi che caratterizzano questa fase economica, e lo scarso utilizzo di strumenti efficienti come il bridge financing." commenta Giorgio Solcia, Managing Director di CACEIS Bank, Italy Branch.
All'undicesima rilevazione hanno partecipato società di gestione attive nel Real Estate a cui fanno capo 60 fondi immobiliari di cui 19 quotati, per un totale di attività, al 30 giugno 2017, pari a 7.700 milioni di euro circa.
Relativamente alla composizione dell'asset allocation, se è vero che la normativa prevede che i fondi immobiliari investano non meno dei due terzi del loro patrimonio complessivo in immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari e quote di altri fondi immobiliari, anche esteri, secondo un criterio di prevalenza o di esclusività, il campione di fondi immobiliari osservato detiene una percentuale più elevata rispetto al 67% minimo (82% circa), contro una quota finanziaria pari a al 10% circa. A queste due classi di investimento si affiancano, in ordine decrescente di incidenza: la liquidità, le altre attività, i crediti, i depositi bancari e gli altri beni.
"Questa scelta rispecchia una precisa strategia dei vertici delle Sgr, che preferiscono valorizzare al massimo le proprie competenze e conoscenze nell'ambito del real estate, non addentrandosi in modo significativo in investimenti più propriamente finanziari, dopo la crescita di oltre il 9% registrata lo scorso anno. Inoltre, tale decisione può anche essere dovuta alla difficoltà di reperire investimenti finanziari che assicurino rendimento secondo un profilo di rischio accettabile in uno scenario di perduranti tassi negativi. D'altra parte, rimane forte l'esigenza di detenere un cuscinetto di liquidità nel momento in cui vi debbano essere ritardi e morosità da parte degli affittuari degli immobili." ha dichiarato Cacciamani.
All'interno del campione analizzato i fondi quotati sono 19 (32%), mentre quelli non quotati sono invece pari a 41 (68%). Nella composizione delle attività, rispetto al passato, si affievoliscono le differenze rispetto al campione dei fondi quotati e non quotati. In particolare, i primi detengono più immobili (85%) e meno strumenti finanziari (6%), mentre i secondi detengono meno immobili (79%) e più strumenti finanziari (13%). Nei fondi quotati, si rileva una stabilità complessiva degli investimenti, senza particolari cambiamenti. Infatti, tutte le variazioni percentuali sono intorno al punto percentuale. Nei fondi non quotati la differenza più rilevante rispetto all'anno precedente è l'aumento di circa 5 punti percentuali della voce strumenti finanziari, a discapito di una riduzione sostanziale della voce immobili e diritti reali immobiliari, che passa dall 84% al 79% del totale.
Tra i fondi ad apporto, a raccolta e misti, i secondi rispecchiano più da vicino la media del campione (immobiliari 84%, finanziari 7%), mentre i fondi ad apporto vantano una quota più elevata della media di immobili e affini (93%) riducendo a una quota poco significativa gli strumenti finanziari (2,4%). Le modifiche più consistenti riguardano la categoria dei fondi misti. Essi vedono diminuire dal 79% al 71% l'incidenza di immobili e diritti reali immobiliari, in controtendenza rispetto alle ultime rilevazioni (giugno 2013, 2014 e 2015), ove la componente immobiliare si riduceva a favore di quella finanziaria. Di contro, si registra un aumento dell'investimento in strumenti finanziari, che passa dal 12% al 20%.
Per i fondi retail e riservati le differenze fra i due cluster si sono leggermente assottigliate ed entrambi si avvicinano maggiormente alla media del campione.
Infine, tra i segmenti costruiti secondo il criterio di scadenza, quelli a medio e a lungo termine sembrerebbero i più rappresentativi della media relativa ai 60 fondi analizzati. La parte immobiliare è più significativa della media nei fondi a breve e lunga scadenza rispetto al campione nel suo complesso, mentre la percentuale di investimenti finanziari è più ridotta. Accade il contrario nel confronto con i fondi a medio termine.
Ciò che emerge con maggiore evidenza è la forte riduzione delle partecipazioni di controllo non quotate nei fondi a breve scadenza, che passano dal 99% al 41%.
Passando all'analisi investimenti in strumenti finanziari detenuta dai fondi analizzati, la quota preponderante degli stessi (circa il 53%) è mediamente rappresentata da parti di O.I.C.R. non quotati, a cui fanno seguito le partecipazioni in altre società, la maggior parte delle quali di controllo. Esse fanno spesso riferimento a società immobiliari o di progettazione, legate al mondo immobiliare e principalmente detenute per fini strumentali, operativi o strategici. Da rilevare che il ricorso alle partecipazioni è in calo rispetto a una percentuale prossima al 60% del giugno 2015 e del 53% circa del giugno 2016.
Per incidenza, dopo le partecipazioni seguono i titoli di debito, in leggero aumento in questo ultimo monitor. Guardando al totale dei titoli di debito e quote di O.I.C.R., sembra confermarsi la tendenza che vede acquistare titoli quotati nella seconda parte dell'anno, per poi venderli nella prima parte dell'anno successivo.
I fondi sia quotati sia non quotati presentano in questa ultima rilevazione una diversificazione degli investimenti abbastanza allineata. La percentuale di strumenti (titoli e parti di O.I.C.R.) non quotati è prevalente in entrambi i cluster rispetto alla percentuale di strumenti quotati, ma maggiore per quanto riguarda i fondi non quotati (99%).

Tra i fondi retail e riservati, i primi mostrano una composizione leggermente più eterogenea, con quote di partecipazioni (principalmente di controllo), quote di O.I.C.R. e titoli di debito, sia quotati che non (gli strumenti finanziari non quotati mostrano una percentuale più significativa). Per i fondi riservati, si evidenziano principalmente partecipazioni e quote di O.I.C.R. non quotati. Con riferimento a questa specifica rilevazione entrambi i cluster rispecchiano la media del campione.
Tra i fondi classificati per scadenze, quelli a medio e lungo termine mostrano una percentuale di partecipazioni più vicina alla media del campione totale rispetto a quelli a breve termine, che concentrano in questa classe e nelle quote di O.I.C.R. non quotate tutti i loro investimenti in strumenti finanziari (si tratta di un dato già rilevato in edizioni precedenti). Per importanza, seguono, anche in questo caso, parti di O.I.C.R. non quotati, più significative nel caso dei fondi a breve termine, lungo termine e medio termine. Contrariamente alla nona rilevazione, per i fondi a lungo termine, non si rilevano investimenti in titoli di debito quotati, ma solo in parti di O.I.C.R. quotati (1,46%).
A prescindere dalla composizione di attività e di strumenti finanziari di cui dispongono i fondi oggetto del campione, è da rilevare il ricorso a strumenti finanziari principalmente non quotati, soprattutto per quanto riguarda le partecipazioni. Lo stesso trend si rileva anche per le quote di O.I.C.R.
Per quanto riguarda la parte di liquidità nei portafogli dei fondi immobiliari, che registra un lieve aumento rispetto allo scorso anno (dal 4,21% al 4,48%), la strategia di molti fondi analizzati sembra l'investimento della liquidità in strumenti prontamente liquidabili, mantenendo un margine di cassa per le esigenze operative. Per quanto riguarda i depositi bancari si registra una diminuzione dallo 0,46% allo 0,12%.



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