11/11/2026

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Investimenti logistici in Italia: 2 miliardi nei primi 9 mesi del 2026, +60% su anno

DiBiase (JLL Italia): gli investimenti raggiungono i 2 miliardi, i take-up 2,4 M mq, 50% più del 2025. Il pool di investitori attivi è in espansione

JLL Italia ha pubblicato l'analisi sul mercato logistico e industriale italiano per i primi nove mesi del 2026. Gli investimenti hanno toccato i 2 miliardi di euro, segnando un aumento del 60% rispetto allo stesso periodo del 2025 e rappresentando il 19% del totale degli investimenti immobiliari. Il terzo trimestre ha fornito la spinta decisiva, con circa 800milioni di euro investiti, grazie alla chiusura di due portafogli logistici che da soli hanno coperto il 30% dei volumi del periodo.
Nel segmento dei capital markets, le strategie core hanno coperto il 32% delle operazioni, mentre le core plus hanno raggiunto il 35%, entrambe in crescita rispetto al 2025 (23% e 30%). Le value add sono scese al 16%, rispetto al 45% dell'anno precedente. Gli end user hanno contribuito al 17% degli investimenti, confermando l'interesse diretto di occupier e operatori. Milano rimane il fulcro per gli investitori, con attività su portafogli che puntano a location consolidate per garantire dinamiche locative solide e opportunità di valore. I prime yield sono rimasti stabili al 5,3%, in linea con il trimestre precedente.

"La crescita degli investimenti nei primi nove mesi dell'anno conferma l'attrattività del settore logistico italiano, anche in un contesto macroeconomico in evoluzione", commenta Elena Di Biase, Head of Logistics & Industrial di JLL Italia. "Il pool di investitori attivi è in espansione, con l'ingresso di nuovi soggetti e fonti di capitali che si aggiungono a quelli già presenti sul mercato con obiettivi di crescita della propria esposizione".

Il mercato delle locazioni ha registrato un take-up di oltre 2,4 milioni di metri quadrati, con un incremento del 50% rispetto al 2025, superando l'intero risultato dell'anno precedente. Gli operatori logistici conto terzi (3PL) hanno guidato la domanda, rappresentando circa il 60% del take-up, seguiti da retail (26%), manufacturing (8%), e-commerce (4%) e altri settori (2%).

Le transazioni hanno mostrato una tendenza verso dimensioni maggiori: la superficie media è passata da 19.000 mq (media 2022-2025) a circa 24.000 mq nei primi nove mesi del 2026. Le operazioni inferiori a 25.000 mq continuano a costituire il 67% del totale in numero, ma solo il 36% del volume assorbito. Quelle tra 25.000 e 50.000 mq rappresentano il 23% delle operazioni e più del 30% del take-up, mentre le transazioni oltre 50.000 mq, pur essendo solo il 10% delle operazioni, coprono anch'esse il 30% dell'assorbimento.

Dal punto di vista contrattuale, i lease rimangono predominanti, con circa il 70% del take-up, mentre pre-let e owner-occupier si dividono equamente il restante. Geograficamente, Milano assorbe più del 50% dell'intero mercato logistico nazionale. I prime rent sono aumentati in modo selettivo nei mercati più competitivi, con una previsione di ulteriore crescita nel quarto trimestre per Milano. Le trattative hanno mostrato maggiore flessibilità, con periodi di rent-free medi tra 1,5 e 2 mesi per anno di contratto, rispetto allo standard precedente di un mese.

Nel periodo analizzato sono stati completati oltre 1,4 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici, quasi la metà dei quali sviluppati in modalità speculativa. Nonostante l'aumento dell'offerta, il vacancy rate nazionale è sceso intorno al 3,3%, indicando un equilibrio positivo tra disponibilità e domanda.
"Il risultato dei primi 9 mesi, con un assorbimento che ha già superato quello dell'intero 2025, conferma un mercato logistico dinamico, capace di mantenere un elevato livello di attività grazie a una domanda solida da parte degli occupier. Allo stesso tempo, la crescita dei canoni prime riflette la qualità dei fondamentali del settore", commenta Renato Loffredo, Head Logistics Agency & Data Center di JLL Italia. "Per l'ultima parte dell'anno ci attendiamo che queste dinamiche proseguano, con un mercato delle locazioni che dovrebbe mantenersi attivo e sostenuto da una domanda ancora solida, in tutti i corridoi logistici".

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