22/04/2026
Mercato immobiliare italiano 2025: compravendite, prezzi e affitti in crescita
Megliola (Gruppo Tecnocasa): il settore chiude l'anno con volumi record e una carenza di offerta persistente. Si conferma l'interesse degli stranieri per la casa nel nostro Paese
"Il mercato immobiliare residenziale italiano - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - chiude il 2025 con un bilancio decisamente positivo: compravendite, prezzi e canoni di locazione sono in aumento. Una persistente carenza di offerta di cui il settore soffre da diversi semestri, insieme a una sostenuta, stanno contribuendo all'aumento dei valori. Nella seconda parte dell'anno 2025 si evidenzia un leggero ridimensionamento della percentuale di acquisto per investimento. Si conferma l'interesse degli stranieri per la casa nel nostro Paese, spinti anche dalle tensioni geopolitiche in atto. Sul segmento degli affitti continua a segnalarsi una maggiore offerta di immobili che, in precedenza, erano destinati a short rent".
Nel 2025 sono state concluse 766.756 operazioni di compravendita residenziale, con un incremento del 6,4% rispetto all'anno precedente. I comuni non capoluogo hanno registrato il maggior balzo (+6,9%), seguiti dai capoluoghi (+5,4%). Le transazioni di case nuove sono calate del 21%, mentre quelle di immobili usati sono cresciute del 9,1%.
I prezzi delle abitazioni nelle grandi città sono aumentati del 2,6% nel secondo semestre, il valore più alto dal 2020. Bari ha registrato il risultato migliore (+6,3%). Milano e Roma hanno chiuso con +2,2% e nessuna grande città ha mostrato un calo di valore. Nei capoluoghi di provincia i prezzi sono saliti dell'1,7% e nell'hinterland delle metropoli del 2,2%. Le cinque città con la crescita più marcata sono:
- Bari (+6,3%).
- Firenze (+4,0%).
- Bologna (+2,8%).
- Milano (+2,2%).
- Roma (+2,2%). I tempi medi di vendita nelle grandi città a gennaio 2026 sono stati di 108 giorni, quasi invariati rispetto all'anno precedente (109 giorni). Milano (88 giorni) e Bologna (91 giorni) sono le città più rapide, mentre Genova (133 giorni) e Bari (126 giorni) risultano più lente. Nell'hinterland delle metropoli il periodo medio è di 136 giorni, in calo rispetto ai 142 giorni del 2025.
Lo sconto medio praticato sul prezzo di listino nella seconda metà del 2025 è stato del 7,7%. Le percentuali più alte, -7,8% e -7,9%, si sono registrate nelle grandi città e per gli immobili usati, per via della necessità di interventi di ristrutturazione.
La domanda nelle grandi città a gennaio 2026 è concentrata soprattutto sui trilocali (41,2% delle richieste), seguiti da bilocali (24,9%) e quadrilocali (22,3%). A Milano il bilocale è il più ricercato (45,1%). Nei capoluoghi di provincia il trilocale domina (53,7%) e la fascia di spesa più bassa (fino a 119.000euro) rappresenta il 22,5% della domanda, salendo al 41,8% nei capoluoghi di regione. L'offerta rimane insufficiente, soprattutto per immobili in buono stato; il trilocale è la tipologia più presente (33,6% dell'offerta), seguito dal quadrilocale (23,4%) e dal bilocale (22,9%).
Dal punto di vista sociodemografico, il 75,2% delle compravendite riguarda l'abitazione principale, mentre il 17,9% è destinato a investimento, in leggero calo rispetto all'18,4% del 2024. Cresce la quota di acquirenti tra i 18-34 e i 55-64 anni, con un'età media di 43,3 anni. Il trilocale è la tipologia più scambiata (33,9%).
Nel settore delle locazioni, i canoni hanno continuato a salire ma a ritmo più contenuto. Nel secondo semestre del 2025 i canoni sono aumentati del 2,2% per i monolocali, del 2,3% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Milano e Bologna mostrano un leggero calo medio dei valori, mentre Genova e Palermo guidano l'incremento più significativo. I contratti di locazione per scelta abitativa rappresentano il 59,3% del totale, in lieve diminuzione rispetto al 60,2% del 2024; la quota destinata a studenti è salita al 14,1% dal 11,1% dell'anno precedente. I tempi medi di locazione nelle grandi città sono ora di 34 giorni, contro i 31 giorni di un anno fa, e il rendimento lordo annuo di un bilocale si attesta al 5,7%.
"Gli indicatori di mercato del 2025 sono positivi e lo stesso sarà per il 2026 - conclude Megliola - che potrebbe chiudere tra 780 e 790 mila compravendite e con prezzi in leggero aumento, compreso tra +1% e +3%. Anche i canoni di locazione sono attesi in rialzo, tra +3% e +5 %, in seguito a una domanda elevata. Restano le incognite legate al contesto geopolitico internazionale che potranno incidere sull'andamento dell'economia e sulla fiducia dei potenziali acquirenti".
