Real estate quotato europeo: scenari di ottimismo

La nostra posizione ottimistica sul settore immobiliare quotato europeo, dopo tutti questi anni complessi, è basata su tre ragioni principali, che risiedono a livello macro, a livello di settore e a livello di fondi.
A livello macro: una più stabile crescita economica associata alla continuazione della politica monetaria accomodante sono i principali fattori che sostengono i titoli immobiliari.
La crescita economica, le prospettive d'inflazione, il tasso di occupazione e la fiducia dei consumatori in Europa evolvono nella giusta direzione e alimenteranno la spesa dei consumatori (al dettaglio) e la domanda di unità immobiliari da parte delle società (uffici).

Dall'altro lato, i prestiti bancari, la liquidità, i mercati azionari e obbligazionari sono ancora tutti segmenti aperti/disponibili a una crescita ulteriore (da ricordare che il settore immobiliare è ad alta intensità di capitale).
I tassi d'interesse dovrebbero rimanere bassi e aumentare gradualmente al crescere dell'economia e con il miglioramento delle prospettive future. La BCE ha infatti annunciato che non modificherà i tassi nel 2018. Le istituzioni sono ancora alla ricerca di rendimenti e acquistano direttamente immobili. Le prospettive per i tassi reali rimangono negative, portando il premio per il rischio a diventare alto e attraente per il settore. Gli spread creditizi ai minimi del decennio potrebbero generare rischi potenziali se combinati con le valutazioni delle classi di attivi alte e costose.
Il rischio principale è rappresentato da un aumento inatteso e significativo degli spread dei credit default swaps, accompagnato da una disponibilità di credito contenuta, che avrebbe un impatto negativo sulle valutazioni del patrimonio immobiliare e sul potenziale di crescita delle imprese.

A livello di settore: per la maggior parte dei sottosettori e dei paesi, il ciclo immobiliare si trova in una fase molto avanzata. Ma la proprietà quotata in borsa offre ancora una crescita degli utili sana e di alta qualità.
Le società hanno beneficiato di tre fattori di crescita lungo questo ciclo: nuovo management, nuove strategie, portafogli ripuliti che hanno portato una qualità maggiore e potenziale di crescita per i rendimenti; riduzione dei tassi massimi e dei costi di finanziamento; politiche di sviluppo finanziate dalla vendita a premio di attività non essenziali.
Le attività di M&A possono essere un'altra fonte di performance, recentemente abbiamo visto Hammerson-Intu, Unibail-Westfield, Vonovia-Buwog.
I tassi reali negativi continueranno a sostenere i valori degli asset, mentre l'impatto complessivo della passata diminuzione dei tassi non si è ancora pienamente riflesso nei risultati. Anche con un aumento degli stessi, il costo medio del finanziamento diminuirà comunque nel breve-medio periodo, con un impatto positivo sui flussi di cassa. La crescita interna, lo sviluppo di piattaforme efficienti, le opportunità di razionalizzazione delle strategie e l'eccellenza operativa saranno i fattori chiave dei rendimenti futuri. Con una minore compressione del rendimento, il valore aggiunto ottenuto attraverso lo sviluppo diventa più importante. I mercati del lavoro dovrebbero migliorare così come la crescita degli affitti in alcuni mercati/città.

Il rischio principale è rappresentato da politiche di gestione deboli e poco efficaci (che prevedano ad es. l'acquisto di attività troppo costose) e da operazioni di fusioni/acquisizioni diluitive.
A livello di fondi: siamo ancora in grado di aggiungere valore e di sovraperformare.
Le prospettive sono ancora positive: 8% di rendimento totale per il 2018 in Europa (4% crescita del NAV +4% di rendimento da dividendo). Rimaniamo molto selettivi e attenti alle opportunità: le aziende selezionate nei fondi hanno buone gestioni, portafogli di buona qualità, crescita delle locazioni, valutazione difensiva, valore aggiunto attraverso i progetti di sviluppo, buona visibilità dei flussi di cassa.
Siamo ancora a favore del settore residenziale tedesco, della logistica in Francia e nel Benelux, delle case di riposo in Germania e nel Benelux, del settore degli uffici a Madrid, nelle principali città tedesche, nel Regno Unito e a Parigi, e del mercato retail dei centri commerciali o supermercati. Potremmo aumentare la nostra esposizione al Regno Unito non appena sarà più chiaro lo scenario di implementazione della Brexit.

Il rischio principale è legato a un aumento della volatilità del mercato azionario per motivi macroeconomici e politici.