Dopo dieci anni di crisi, anche profonda, i mercati immobiliari europei hanno ritrovato la strada della ripresa. In tutti i comparti aumentano gli scambi e anche le quotazioni salgono più dell'inflazione. E l'Italia può crescere nella locazione residenziale, nel terziario innovativo (come il co-working) e nell'ampia area dei servizi. Ne abbiamo parlato con Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in occasione della presentazione dell'European Outlook 2018.
Il vostro report si basa su 4 pilastri: residenziale, commerciale, terziario e logistico. Quali sono gli andamenti?
Il comparto residenziale è quello che ci sta dando maggiori soddisfazioni. E' quello che ha sofferto di più per la crisi, ma oggi è un mercato in crescita, sia per numero di scambi sia per prospettive di aumento dei prezzi. C'è una nuova domanda che cerca abitazioni di qualità, anche con innovazioni tecnologiche. Questo è un prodotto che sul mercato ancora manca.

In senso più ampio, è un mercato che dopo tanto tempo torna ad essere attrattivo per gli investitori istituzionali, che trovano nel residenziale un rendimento stabile e costante nel tempo.
Va molto bene anche il mercato degli uffici però - a differenza del residenziale, dove l'onda positiva riguarda tutte le città - è concentrato in alcune aree. Parliamo di Milano (unica realtà positivi in Italia), in Germania Francoforte e Stoccarda, in Francia Parigi e in Spagna Madrid. Londra sta soffrendo su questo mercato per via della Brexit e ne soffrirà ancora di più nei prossimi anni. Vanno molto bene le città del nord Europa: Helsinki e Stoccolma sono città in vera fase di boom anche nel comparto degli uffici.
Il settore commerciale è un mercato dinamico in senso globale, ma con velocità diverse nei vari Paesi. Mentre la grande distribuzione è ancora in forte sviluppo in Italia, soffre in Francia e Germania, ed è in forte ridimensionamento in Gran Bretagna e Stati Uniti, dove ormai si parla di "cimiteri della grande distribuzione".

Il comparto industriale va diviso in due. Va molto male il settore dell'artigianale tradizionale, poiché le modalità di lavoro sono decentrate nel mondo, e quindi non c'è domanda di spazi industriali. Va invece molto bene la logistica perché segue lo sviluppo dell'eCommerce e del nuovo commerciale.
Dieci anni dopo la crisi, chi sono i vincitori e i vinti?
Come nel calcio, la Germania ha vinto. Spagna, Francia e Gran Bretagna pareggiano, mentre l'Italia ha perso un po' più degli altri. Rispetto agli altri Paesi l'Italia è scesa più o meno in linea con gli altri, che sono scesi di circa il 10%. Ci sono state variazioni nel tempo, ma diciamo che in 10 anni siamo allineati.
Quanto conta il ruolo delle banche in questo empasse del mercato immobiliare italiano?
Le banche ormai sono marginali. Non hanno aiutato la crescita e oggi possiamo dire che sono praticamente fuori dall'immobiliare. Non aiutano, se non poco, lo sviluppo dei nuovi mutui e non aiutano le aziende del settore che ormai si finanziano in un altro modo, attraverso i fondi immobiliari o di investitori istituzionali esteri.

Qual è la situazione dei mutui in Italia vs Europa?
I mutui da noi sono marginali e tenderanno ad esserlo sempre di più, poiché come già detto, le banche stanno uscendo dall'immobiliare, che è considerato un elemento ad alto rischio.
Che cosa può fare la politica per rivitalizzare il comparto immobiliare?
Qualche piccolo aiuto fiscale e poi occuparsene il meno possibile.
Ma veniamo all'European Outlook 2018. Anche in Italia la crisi è finita, ma la ripresa appare più delicata, a causa delle debolezze strutturali del nostro Paese.
A livello delle cinque principali nazioni europee il fatturato dei mercati nel 2017 crescerà del sei per cento per arrivare quasi al nove il prossimo anno. Più forte la crescita in Eu28 con il 12,9 per cento, nettamente superiore all'otto per cento degli Usa. Spagna e Francia nel 2018 si troveranno in vero boom con fatturati in crescita superiore al dieci per cento. Anche l'Inghilterra dovrebbe recuperare dopo un cattivo biennio. La Germania crescerà in linea con l'Italia, poco più del sei per cento.

Andamento positivo dell'economia, ripresa della domanda in tutti i settori e un po' di inflazione stanno dando benzina ai mercati immobiliari europei. Le limitate realizzazioni di nuovo nel periodo di crisi hanno diminuito il prodotto disponibile (soprattutto di qualità) in tutti i Paesi. Questo riduce la vacancy e aumenta canoni e prezzi di vendita.
Dall'European Outlook 2018 di Scenari Immobiliari emerge che i prezzi sono in ripresa in quasi tutti i settori (salvo l'industriale) con punte superiori al quattro per cento in Germania e Spagna.
Anche in Italia il dato medio nazionale è di un incremento dello 0,3 per cento nel residenziale a fine anno e un più netto 1,1 per cento di previsione per il 2018. È una media tra dati ancora molto diversi da città a città. Mentre a Milano, Venezia e in altre città le quotazioni sono in netto rialzo, nella maggior parte dei capoluoghi i prezzi sono ancora fermi o in lieve calo.

Tra il 2000 e oggi il mercato immobiliari italiano è aumentato di quasi il cinquanta per cento, crescendo più della media europea (quasi il 30%). La ripresa imboccata si consoliderà nel corso del prossimo anno, con un più 6,5% nel residenziale (attese 630mila compravendite) e in settori in pieno boom come l'alberghiero.
"Gli spazi di crescita del mercato italiano - ha concluso Breglia - sono notevoli nella locazione residenziale, nel terziario innovativo (come il co-working) e nell'ampia area dei servizi. Sono necessari investimenti per la messa in sicurezza delle case. Non va dimenticato che c'è quasi un milione di case in corso di costruzione, bloccate dai fallimenti o dai concordati delle imprese edili. La tassazione allontana investitori istituzionali e privati. Ci troviamo così marginali in un contesto dove l'immobiliare è uno strumento di cambiamento urbano e di allocazione di grandi risorse".