Investimenti immobiliari corporate in Italia: Q1 2025 da record con una crescita del 40%

Nel primo trimestre del 2025, l'Italia ha visto un notevole afflusso di investimenti corporate, raggiungendo i 2.6 miliardi di euro. Questo dato rappresenta un aumento del 40% rispetto agli 1.8 miliardi di euro registrati nello stesso periodo del 2024, trainato dalle performance eccellenti di asset class consolidate. Il trend di ripresa, già evidente nella seconda metà del 2024, sembra dunque destinato a proseguire, preannunciando un anno positivo per il mercato italiano. Il volume degli investimenti capital markets nel primo trimestre del 2025 conferma la fiducia rinnovata degli investitori verso l'Italia e il trend positivo rilevato nella seconda metà del 2024.

La riqualificazione e il riposizionamento di questi immobili rappresentano un incentivo per l'ingresso di capitali value-added, interessati a valorizzare e adattare gli asset alle nuove esigenze del mercato. Considerando anche le capex realizzate nelle operazioni value-added, il volume totale dei capitali investiti nel trimestre è più del doppio rispetto a quello impiegato per le sole acquisizioni. Analizzando nel dettaglio le diverse asset class, si notano performance particolarmente positive nei settori della logistica e dell'hospitality. La logistica continua il suo trend positivo, con circa 635 milioni di euro investiti nel primo trimestre, un aumento del 76% rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo risultato è stato sostenuto dalla vendita di due portafogli composti da immobili sviluppati secondo elevati standard tecnici e di sostenibilità. La concentrazione degli investimenti si è verificata nei mercati chiave dell'Italia settentrionale, attrattivi per la loro posizione geografica e infrastrutture avanzate.

L'hospitality ha registrato circa 625 milioni di euro investiti, con una crescita del 140% rispetto allo stesso periodo del 2024. Questa performance è stata trainata da operazioni di medio-grande dimensione in località turistiche come Milano, Roma, Como e Capri. Tra i deal più significativi, spiccano la vendita degli hotel di lusso Cesar Augustus ad Anacapri per circa 160 milioni di euro, e il Mandarin Oriental a Roma per circa 170 milioni di euro. Oltre agli investimenti core, si conferma l'interesse per operazioni value-added su hotel di fascia medio-alta, con l'obiettivo di riposizionare gli immobili per ottenere maggiori profitti a lungo termine. Il settore direzionale ha totalizzato oltre 620 milioni di euro, in linea con gli investimenti del primo trimestre del 2024 (+16%). L'area metropolitana di Milano ha contribuito per oltre il 70% dei capitali investiti, con vendite di trophy asset dal valore superiore ai 50 milioni di euro nel centro città.

Inoltre, il settore è stato interessato da riconversioni d'uso, principalmente verso il residenziale e l'alberghiero. Milano ha registrato un take-up di uffici pari a 105.000 mq, in aumento del 16% rispetto al primo trimestre del 2024. Anche Roma ha visto un incremento, con un assorbimento di spazi a uso ufficio di oltre 31.000 mq. La dinamicità del settore è legata alla ricerca di spazi di qualità ed ESG compliant, in un contesto di offerta limitata. Questo divario tra domanda e offerta sta portando all'aumento dei canoni prime, come nel CBD di Milano, dove il prime rent è salito a 730 euro/mq/a. I prime net yield nel CBD di Roma e Milano rimangono stabili, attestandosi rispettivamente al 4.75% e al 4.25%. Il settore retail ha mostrato un trend positivo e di ripresa, con volumi investiti pari a 570 milioni di euro, un aumento del 710% rispetto al primo trimestre del 2024.

A contribuire a questo risultato sono state due acquisizioni nel comparto luxury outlet, che incidono per oltre il 60% del transato, per un controvalore di 350 milioni di euro. Nel comparto High Street, si segnala a Milano la vendita dell'iconico palazzo "Ex Garage Traversi". Nel settore living, i volumi di investimento hanno raggiunto i 150 milioni di euro, con una crescita del 65% rispetto al primo trimestre del 2024. Nonostante le criticità urbanistiche che hanno avuto un impatto negativo sul mercato di Milano, le operazioni di riqualificazione e riposizionamento di immobili residenziali continuano a essere considerate dagli investitori. Quasi il 50% del volume di investimento è riconducibile alla compravendita di un moderno studentato a Bologna. Nonostante il settore alternative non abbia registrato operazioni significative nel primo trimestre del 2025, i comparti education, data center e healthcare continueranno ad attrarre l'interesse degli investitori istituzionali, sostenuti da macro-trend di lungo periodo.

Gli investitori esteri, con una quota del 60%, si confermano gli operatori più attivi sul mercato, con particolare attenzione da parte degli americani nei settori logistico e retail.

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