Le quotazioni immobiliari grandi città fotografano un quadro impietoso per chi ha acquistato all'inizio del millennio in altre località. Forse l'aria frizzante e il costo dei toast a doppia cifra hanno aiutato il capoluogo lombardo a crescere del 25,1%, mentre altrove il segno meno è diventato una costante difficile da ignorare.
L'analisi del Gruppo Tecnocasa mette in fila le perdite più pesanti registrate in questo lungo arco temporale:
- Napoli con un calo del 32,4%;
- Roma con una flessione del 29,8%;
- Torino che registra una perdita del 26,9%;
- la media nazionale ferma a -24,1%;
- Milano in controtendenza con un guadagno del 25,1%.
Il mattone italiano ha vissuto momenti di estrema fragilità. Nondimeno, osservando un periodo più recente, la musica cambia e il ritmo si fa più incalzante per chi valuta un investimento immobiliare residenziale oggi. Se guardiamo solo agli ultimi dieci anni, il valore nazionale è risalito del 16,7%. In questo decennio Milano ha letteralmente messo il turbo, mettendo a segno una rivalutazione che sfiora il 60%.
Napoli ha cercato di tenere il passo con un recupero del 17,1%, seguita da una Torino più timida che si ferma all'8,7%. Roma resta la nota dolente: la città eterna sembra prendersela con calma anche nel recupero dei prezzi, segnando ancora un piccolo arretramento dell'1,2%.
Rendimenti e riprese nel breve periodo per il settore abitativo
Il lustro che ci siamo lasciati alle spalle mostra un ottimismo più diffuso. Tutte le principali realtà urbane hanno finalmente imboccato la strada della crescita, con una media italiana che segna un +16,0%. Milano guida ancora la volata con un incremento del 22,3%, ma Torino dimostra una vitalità inattesa piazzandosi al secondo posto con un aumento del 17,4%. Napoli segue a breve distanza con il 15,9%, mentre Roma chiude la fila con un timido 9,7%. Pare che il mercato stia provando a rimarginare le ferite del passato, sebbene con velocità diverse.
“L’analisi su diversi archi temporali – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – evidenzia come il mercato immobiliare residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse.
Se il confronto a vent’anni mostra una contrazione dei valori generalizzata, incorporando la crisi iniziata nel 2007, gli ultimi dieci e cinque anni rivelano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città. Milano si distingue per continuità e intensità della crescita, mentre Torino evidenzia negli ultimi anni un recupero significativo. Due elementi rendono particolarmente interessante il caso di Milano nel confronto con Napoli, Roma e Torino: dopo la diminuzione dei prezzi iniziata nel secondo semestre del 2007, in linea con il dato nazionale, il capoluogo lombardo è stato il primo a invertire la tendenza, registrando una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016. Inoltre nel 2020, anno segnato dalla pandemia, Milano è stata l’unica tra le quattro città considerate a rilevare prezzi ancora in aumento”
. Il dinamismo milanese appare quasi impermeabile agli shock esterni. La città ha saputo anticipare le inversioni di tendenza, stabilizzandosi molto prima delle altre grandi sorelle italiane. Mentre altrove si cercava di capire come gestire l'impatto della crisi finanziaria, sotto l'ombra dei grattacieli di Porta Nuova i prezzi avevano già smesso di scendere.
Questo vantaggio competitivo si riflette chiaramente nel rendimento immobili residenziali per chi ha saputo scegliere il momento giusto per entrare nel mercato. Il fatto che persino durante l'emergenza sanitaria del 2020 i valori milanesi non abbiano ceduto il passo è un segnale di resilienza che pochi altri asset possono offrire nel panorama economico attuale.
Le dinamiche di Napoli e Torino indicano però che non esiste solo un modello milanese. La città partenopea ha mostrato una capacità di reazione solida nell'ultimo decennio, staccando nettamente la capitale per dinamismo dei prezzi. Torino, pur avendo sofferto molto nel lungo periodo, sta recuperando terreno con una velocità che suggerisce un rinnovato interesse per il mercato sabaudo. La geografia del valore si sta ridisegnando sotto i nostri occhi. Chi cerca sicurezza patrimoniale guarda a nord, ma le opportunità di recupero potrebbero nascondersi proprio in quelle piazze che hanno sofferto di più e che ora mostrano i primi segnali di un risveglio convinto.
Ogni città corre la sua gara, con regole e tempi che sfidano spesso le medie nazionali.
Articolo redatto da Marisa Baresi, validato dalla redazione e corretto con sistemi di intelligenza artificiale per la sezione SEO/GEO.
Economia
Articolo del 02/09/2026
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