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Mercato immobiliare in Europa: prezzi, mutui e debito procapite
Deloitte: Per un'abitazione in centro a Londra si spendono 10.000 Euro/mq, a Budapest ne bastano 1.140. In Italia, nell'ultimo anno, prezzi giù del 5%. A Roma prezzo medio di 3.720 Euro/mq, a Milano 3.790 Euro/mq e a Torino 2.170 Euro/mq
La terza edizione dello studio “Property Index” pubblicato da Deloitte analizza i fattori che influenzano lo sviluppo del mercato residenziale e confronta i prezzi degli immobili in Europa. In questa edizione, per la prima volta, sono state inserite: Irlanda, Portogallo e Israele.
"I primi segnali di ripresa dell'economia italiana che stiamo iniziando a vedere in questi mesi – dichiara Elena Vistarini, Deloitte Italy Real Estate and Construction Industry Leader - potranno avere un effetto positivo anche sul settore immobiliare, dal momento che la ripresa comporterà sicuramente un ritorno della fiducia da parte dei potenziali acquirenti/investitori".
Andamento dei prezzi immobiliari
Il confronto dei prezzi immobiliari nelle nazioni Europee oggetto di analisi evidenzia significative differenze nell’andamento su base annua. Austria e Germania, ad esempio, hanno mostrato nell’anno un incremento dei prezzi medi (rispettivamente +7% e +5%). Al contrario in Italia e Spagna i prezzi hanno subito una contrazione (rispettivamente -5% e -13%).
Nella maggior parte dei paesi analizzati, i prezzi degli appartamenti usati risultano essere inferiori rispetto al nuovo, tale differenza può essere anche molto significativa, come in Ungheria dove è pari al 49%. In questo tipo di analisi, solo Portogallo e Regno Unito mostrano risultati disallineati rispetto agli altri paesi Europei: in queste nazioni infatti i prezzi degli appartamenti usati risultano superiori a quelli del nuovo (rispettivamente del 17% e del 6%).
Per quanto riguarda i prezzi nelle principali città, in Italia, a Roma il prezzo medio è calato del 5% raggiungendo i 3.720 Euro/m², mentre a Milano 3.790 Euro/m² e a Torino 2.170 Euro/m².
Londra e Parigi invece restano, in termini assoluti, le città più costose d'Europa. Il prezzo medio per l'acquisto di un appartamento in zona centrale a Londra è di oltre 10.000 Euro al metro quadro. A Parigi invece i prezzi medi degli appartamenti per zone centrali hanno raggiunto la media di 8.140 Euro al metro quadro. All’estremità opposta della classifica si posizionano Budapest, Lisbona e Varsavia: con prezzi medi rispettivamente di 1.140, 1.640 a 1.704 Euro al metro quadro.
Approfondendo l’analisi a livello locale si evince come Monaco di Baviera risulti la città tedesca più cara nell’ambito del comparto residenziale: nel 2013 ha infatti raggiunto un prezzo medio di 5.600 Euro al metro quadro. Insieme a Mosca, dove il prezzo di un appartamento è di 4.200 Euro al metro quadro, risultano essere le città Europee in cui il prezzo al metro quadro è almeno tre volte superiore al prezzo medio dei rispettivi paesi.
Nelle capitali dei paesi presi in considerazione, il più significativo calo su base annua dei prezzi è stato registrato a Madrid (-23%), Roma e Budapest (-5% per entrambe le città). Al contrario, l'incremento più elevato rispetto allo scorso anno è stato registrato a Vienna (+9%), Copenaghen (+8%) e Berlino (+7%). Gerusalemme in Israele ha registrato il più marcato aumento dei prezzi per il nuovo rispetto all’anno precedente (+10%).
Lo sviluppo del mercato residenziale in Europa
Nel 2013 l’“housing stock” medio (misurato come unità a destinazione residenziale per 1.000 abitanti) a livello Europeo è cresciuto leggermente collocandosi a 476 unità ogni 1.000 abitanti: la Spagna evidenzia il maggior valore nell’“housing stock” (18% superiore alla media Europea), la Polonia, al contrario, si colloca sotto la media Europea del 25%. Se in quest’analisi vengono incluse anche le nazioni extra UE, il valore minimo di “housing stock” si registra in Israele, tuttavia occorre segnalare come in questa nazione siano attualmente in corso di realizzazione importanti progetti di sviluppo immobiliare. Un’intensa attività di sviluppo immobiliare è attualmente in corso anche in Polonia dove l’indicatore di “housing stock” eccede del 50% la media Europea.
L’indice di intensità immobiliare nell’ambito residenziale (numero di abitazioni costruite ogni 1.000 abitanti) dell'Unione Europea ha continuato a diminuire. Il numero di appartamenti realizzati nella UE è sceso da 3,9 nel 2011 a 3,3 nel 2012, sino a 2,5 ogni 1.000 cittadini nel 2013. In controtendenza Russia, Israele, Francia, Austria, Polonia, Olanda, Belgio testimoniano una crescita dell’indice di intensità immobiliare mentre Germania, UK, Italia e Spagna si collocano sotto la media Europea.
Il paese con la più alta intensità di sviluppo immobiliare nel 2013 è stata la Russia (6,5 unità residenziali realizzate per 1.000 abitanti, dato che risulta 2,58 volte superiore alla media UE). Limitatamente ai paesi Europei, la Francia ha registrato nel corso del 2013 la più alta intensità di costruzione di nuovi appartamenti (5 unità residenziali realizzate ogni 1.000 abitanti, 2 volte superiore alla media UE), seguita da Austria (4,7 unità residenziali realizzate per 1.000 abitanti, 1,86 volte la media UE). Il paese con il più alto “housing stock”, la Spagna, ha registrato un calo del 45% rispetto al trend della media Europea. L'intensità di sviluppo immobiliare più bassa del 2013 è stata registrata in Ungheria (0,7 appartamenti realizzati per 1.000 abitanti), pari a quasi un terzo (29%) della media UE.
Capacità di acquisto
Come nelle prime due edizioni del Property Index, è stata valutata la capacità di acquisto sulla base del numero degli stipendi lordi annui necessari per acquistare una nuova abitazione di dimensioni standard (70 m2).
“La capacità di acquisto in Europa cambia significativamente e va dai 2,2 stipendi lordi annui necessari in Danimarca agli 8,5 in UK fino ai 12,1 in Israele. Danimarca, Germania e Portogallo sono i paesi più convenienti, seguiti da Belgio, Paesi Bassi, Irlanda, Spagna e Austria”, dichiara Elena Vistarini. “Agli italiani per comprare una casa di circa 70 metri quadri occorrono in media 7,3 anni di stipendio lordo”.
Il mercato dei mutui nell’Eurozona
Un importante indicatore nel mercato residenziale è l'indebitamento in rapporto al PIL, tale dato risulta molto disomogeneo per i mercati considerati.
Nel 2013, la media Europea dell’indebitamento per l’acquisto della casa rispetto al PIL è pari al 52%; tuttavia i valori per i singoli paesi differiscono notevolmente. Il paese con il debito più basso risulta essere la Russia (3%), seguita dai Paesi dell’Europa dell’Est - Repubblica Ceca, Polonia e Ungheria - con 14%, 20% e 21%, rispettivamente. I valori più elevati di indebitamento si registrano in Danimarca e nei Paesi Bassi (101% e 108%, rispettivamente), seguiti da Regno Unito e Irlanda (81% e 78% rispettivamente). In Italia il livello di indebitamento è del 23%, significativamente inferiore rispetto alle alter grandi economie dell’UE (Germania, Francia, Regno Unito e Spagna).
Debito residenziale pro capite
Le ultime nazioni che si sono unite all’UE, le economie in via di sviluppo di Ungheria, Polonia e Repubblica Ceca, con salari inferiori alla media Europea, registrano anche bassi livelli pro capite di debito per l’acquisto di immobili residenziali. Inoltre il debito pro capite della Russia risulta il più basso del campione, in linea con la relazione basso reddito disponibile – basso indebitamento pro capite.
In Olanda, Irlanda, Regno Unito, Francia e Austria, dove i salari pro capite mensili si collocano nel range 2.500 – 3.000 Euro il debito pro capite per l’acquisto di immobili residenziali varia significativamente. In Olanda, per esempio, il debito medio pro capite per acquisto di immobili residenziali è quattro volte maggiore che in Austria (Euro 48.500 contro Euro 12.300). Il debito pro capite nel Regno Unito risulta invece allineato con l’Irlanda, rispettivamente Euro 30.700 ed Euro 36.400, ma totalmente disallineato se comparato alla Francia, Euro 16.900 pro capite.
Se comparata con altre nazioni dell’Europa occidentale, l’Italia mostra livelli di indebitamento molto inferiori, pari ad Euro 7.100 pro capite.
Il maggior livello di indebitamento pro capite relativo all’acquisto di immobili residenziale si registra in Danimarca (Euro 55.400) dove tuttavia si registrano anche i salari medi più elevati.