Perché ci vogliono nuovi strumenti di valutazione per gli immobili commerciali

Savino Natalicchio (Duff & Phelps REAG): la crescita dell'eCommerce e l'attenzione ai principi ESG sono temi anticipatori di tendenze del mercato, in grado di modificare i paradigmi e le metriche valutative

Le trasformazioni indotte a livello socio-economico dalla pandemia hanno influenzato anche le attività valutative degli immobili retail, che si trovano ad affrontare importanti sfide derivanti da fenomeni già esistenti negli anni precedenti, ma oggi ancor più determinanti quali l'eCommerce e gli aspetti legati alla sostenibilità.
Duff & Phelps REAG, divisione di Kroll, il principale provider a livello globale di servizi e prodotti digitali relativi alla valutazione, alla governance, alla gestione del rischio e alla trasparenza, ha analizzato questi temi nel corso della Giornata di Studio e Ricerca promossa recentemente da CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali) con la partecipazione di Savino Natalicchio, Managing Director del dipartimento Special Divisions & Feasibility di Duff & Phelps REAG e Presidente della Commissione Valutazioni CNCC, nel panel dal titolo "ESG e eCommerce: nuovi indicatori per le valutazioni".
In particolare, è stato sottolineato come il settore retail (nello specifico i centri commerciali) sia oggi omnicanale, soprattutto a fronte del significativo incremento delle vendite online durante la pandemia e con una prevedibile prosecuzione del trend nei prossimi anni.

Diventa così rilevante per il retailer presidiare sia la vendita al dettaglio, sia quella a supporto del canale online.
"Dal punto di vista del valutatore, il livello di fatturato del canale digitale rimane spesso difficile da identificare, pur avendo impatto sugli indicatori classici di misurazione delle performance: questo può generare distorsioni nella stima del valore dell'immobile commerciale perché porta a non considerare una parte di reddittività del punto vendita", ha commentato Natalicchio. "Un aiuto per affrontare questa difficoltà potrebbe venire dalla segmentazione e differenziazione dell'impatto dell'eCommerce nelle diverse categorie merceologiche oltre all'introduzione di un meccanismo condiviso per ?tracciare' le vendite provenienti dal canale digitale, anche per favorire politiche di marketing integrate tra proprietà e tenant".
Risulta pertanto essenziale per i valutatori definire e disporre di metriche più aderenti alla realtà e che tengano conto delle abitudini di spesa dei consumatori, nell'interesse di un mercato trasparente e comprensibile ai diversi player.
Un altro elemento che sta acquisendo rilevanza nella valutazione degli immobili retail è il livello di aderenza agli standard environmental, social e governance (ESG): sempre più, sia gli investitori locali e internazionali che i grandi gruppi di retailer prestano attenzione a questi principi per orientare i propri investimenti e per garantire il rispetto delle policy aziendali in termini di sostenibilità.

A questo proposito, è stato individuato un set di indicatori ESG, da inserirsi nei report di valutazione, rilevanti ai fini della stima di un immobile commerciale, quali i dati relativi alle certificazioni, al risparmio energetico, alla riduzione dei consumi di acqua, alla gestione dei rifiuti, alla presenza di aree verdi, all'attenzione alla mobilità sostenibile e alle attività sociali svolte nel centro commerciale in relazione al suo territorio.
Natalicchio ha infine concluso: "La crescita dell'eCommerce e l'attenzione ai principi ESG sono temi anticipatori di tendenze del mercato, in grado di modificare i paradigmi e le metriche valutative e da studiare attentamente. Risulta fondamentale avviare un dialogo continuativo con i diversi attori del settore retail, in modo da garantire la condivisione di informazioni e dati in un'ottica di maggiore trasparenza. Questo processo consentirà inoltre di fornire ai valutatori gli strumenti necessari per pesare correttamente i vari input e fornire una stima di valore dell'immobile commerciale più oggettiva e aderente ai mutevoli e sfidanti scenari in essere".