Commercial Real Estate: uffici core e logistica guidano il mercato

Il volume degli investimenti nel Commercial Real Estate in Italia, nei primi nove mesi dell'anno, è pari a 5,8 miliardi di euro, in lieve calo rispetto allo stesso periodo del 2019, anno record per il settore, ma in crescita rispetto al 2018. Nel terzo trimestre del 2020 si sono registrati infatti investimenti per 1,9 miliardi di euro. La componente estera torna a crescere rispetto alla prima metà dell'anno, con quota 60% del totale, pur rimanendo al di sotto della media osservata negli ultimi 5 anni.

"La buona tenuta dei volumi testimonia il proseguire di un'intensa attività d'investimento indirizzata, in questa fase, verso la riduzione del rischio, a conferma della tendenza al flight to quality prevista nei mesi precedenti ed emersa anche dal CBRE Italy Investor Flash Survey COVID-19", dichiara Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italy.
Il focus degli investitori, infatti, si mantiene sul prodotto core, in particolare nel mercato Uffici, e sulle asset class che hanno mostrato maggiore resilienza. Nonostante la grande disponibilità di liquidità di questo periodo, il clima di incertezza limita l'utilizzo della leva finanziaria per le operazioni value-add.
Il settore Uffici chiude il trimestre con un volume pari a 820 milioni di euro investiti, raggiungendo un totale, da inizio anno, di 2,6 miliardi, con una crescita del 4% rispetto ai primi nove mesi del 2019.Milano domina la scena, con 1,9 miliardi di investimenti nel 2020, un peso del 73% sul totale investito e una predominanza, nel trimestre, come accennato, di operazioni core. Stabili i volumi della Capitale rispetto al trimestre precedente, che raggiunge un totale, da inizio anno a oggi, di 490 milioni.

L'interesse degli investitori verso asset con forti covenant compensa la maggiore cautela nei confronti di operazioni value add, dovuta alla temporanea debolezza della domanda di spazi a uso uffici. Nel terzo trimestre si confermano infatti le aspettative circa una riduzione del take-up, che da inizio anno a oggi ha fatto registrare 191.000 mq a Milano e 59.500 mq a Roma, poiché le ricerche da parte degli occupier sono al momento in parte sospese. Cresce comunque l'interesse nei confronti di format flessibili, più adatti a venire incontro alle nuove esigenze emerse durante la recente crisi sanitaria.
Ottime performance per la Logistica, che da inizio anno a oggi raggiunge un totale di 780 milioni di euro investiti, 500 dei quali transati nel trimestre appena concluso, con una totale dominanza di capitale straniero. Il lockdown, complice anche la crescita dell'eCommerce proseguita durante la Fase 2 dell'emergenza sanitaria, non ha avuto impatto sul trend dei volumi e sull'interesse degli investitori nei confronti di questa asset class. Ha portato però a due conseguenze: da una parte, il consolidamento dell'interesse verso un prodotto di qualità, che conferma il trend del "back to basics" previsto nei mesi precedenti; dall'altra il crescente interesse nei confronti di immobili non standard, che si concretizza in prodotti e location quali il "last mile" e città, intese come sempre più importanti centri "gravitazionali" per la logistica. Gli investitori stanno esplorando, infatti, porzioni di mercato nuove e location secondarie, anche medio-piccole. In definitiva, la Logistica si conferma, insieme agli uffici core e al residenziale, uno dei settori più attrattivi su cui investire.

Il terzo trimestre si chiude a 340 milioni per il settore Hotel, che da inizio anno ha così registrato un totale di 780 milioni di euro investiti. Il risultato del trimestre è dovuto all'acquisizione del portafoglio paneuropeo di 8 alberghi (4 dei quali in Italia) The Dedica Anthology (ex Boscolo) da parte di Covivio, un'operazione del segmento luxury particolarmente rilevante per il settore.
Inoltre, nonostante la situazione d'emergenza e le numerose restrizioni messe in atto, la stagione estiva, seppur più corta del normale, è stata complessivamente positiva per gli operatori, che hanno avuto ad agosto un cash flow positivo. La componente turistica è stata prevalentemente domestica.
Raggiunge quota 1,1 miliardi di investimenti il settore Retail, che nel terzo trimestre ha registrato 180 milioni di euro investiti. L'High Street ha rappresentato il 20% degli investimenti totali, grazie all'acquisto di unità commerciali contenute all'interno di cielo-terra mixed-use in primarie vie dello shopping meneghino. Tra gli altri segmenti Retail, a guidare i volumi sono state le operazioni di portafoglio con un'importante componente di sale & lease-back. Si conferma l'atteggiamento molto cauto degli investitori nei confronti di questa asset class, nonostante il continuo recupero delle vendite al dettaglio dalla fine del lockdown.

Nel trimestre non si sono osservate operazioni particolarmente significative nel comparto Residenziale, che per il 2020 arriva a quota 300 milioni di euro investiti. L'interesse e la richiesta degli investitori sono davvero molto alti, come registrato anche dal CBRE Italy Investor Flash Survey COVID-19. A guidare questo interesse è soprattutto la maggiore percezione di sicurezza di questa asset class in un contesto di incertezza, ma i numeri sono ancora limitati a causa della carenza di prodotto.
La buona tenuta delle performance del CRE in Italia nei primi nove mesi dell'anno e la pipeline consistente suggeriscono la possibilità che i volumi di investimento di fine anno si attestino a livelli non lontani da quelli registrati nel 2018.