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   numero di 08/05/2019
Finanza e investimenti

Real Estate quotato europeo: i 10 motivi che lo rendono interessante
Marichal (DPAM): offre agli investitori un interessante profilo di rischio/rendimento grazie a valutazioni fondamentali solide, a un'esposizione indiretta ma reale ai mercati immobiliari tradizionali

La classe del Real Estate quotato europeo offre agli investitori un interessante profilo di rischio/rendimento grazie a valutazioni fondamentali solide, a un'esposizione indiretta ma reale ai mercati immobiliari tradizionali e a una liquidità di gran lunga superiore rispetto agli investimenti immobiliari diretti. Vediamo 10 motivazioni per cui seguire questi attivi.

1. La diversificazione aggiunge valore al portafoglio
L'aggiunta di un'esposizione al settore immobiliare quotato a un portafoglio diversificato ne migliora sia l'efficienza complessiva sia il profilo di rischio/rendimento, come confermano alcuni studi sulla frontiera efficiente. La percentuale ottimale di esposizione a questa classe di attivi dipende da una serie di fattori, ma in genere è compresa tra il 3 e il 10%.

2. Differenziale di rendimento e premio al rischio
Siamo positivi sull'attuale livello dei rendimenti immobiliari impliciti caratterizzati da uno spread sostenibile rispetto al tasso base per il finanziamento, come ad esempio il tasso swap a 5 anni. Il premio al rischio è ancora ampiamente basato su parametri storici ed è completamente diverso da quello applicato prima della grande crisi finanziaria del 2007-2008.

3. Bassa correlazione con i tassi d'interesse
Secondo le teorie tradizionali, dei tassi di interesse a lungo termine più elevati ostacolano la performance dell'immobiliare quotato, ma, proprio sul lungo termine, non vi è una correlazione significativa tra i due elementi. Una delle ragioni legate all'assenza di correlazione è la copertura all'inflazione garantita dall'immobiliare quando i tassi d'interesse aumentano. Non solo, i tassi d'interesse più elevati sono per lo più il risultato di un'economia in crescita, il che significa crescita di immobili occupati e quindi crescita degli affitti.

4. Migliore qualità degli attivi
In media, il settore immobiliare quotato possiede beni immobili di migliore qualità rispetto al mercato. Le società immobiliari quotate infatti hanno costantemente superato i rispettivi indici di riferimento legati all'investimento immobiliare diretto. Vediamo anche che i tassi medi di sfitto per il nostro universo immobiliare quotato sono sistematicamente inferiori a quelli del mercato, il che è sintomo di qualità degli immobili. Per la maggior parte delle società selezionate nei fondi DPAM, sarebbe impossibile replicare portafogli di pari qualità nei mercati odierni.

5. La valutazione è interessante rispetto al settore immobiliare diretto
Un metodo semplice per valutare le società immobiliari quotate è esaminare il prezzo delle loro azioni rispetto al Valore Patrimoniale Netto per azione (NAV) come calcolato da esperti indipendenti. Le azioni possono essere scambiate a sconto o a premio rispetto al NAV, ma in un mercato efficiente riteniamo che i titoli dovrebbero sempre negoziare con un certo premio rispetto al loro NAV.
Ciò è dovuto a due ragioni:
a) un portafoglio di attività diversificate vale più della semplice somma del valore delle singole attività;
b) team di gestione esperti creano valore e generano crescita lavorando sul portafoglio, cosa che non si riflette nel NAV.
L'attuale sconto medio di settore rispetto al NAV è in effetti di circa il 18% per l'Europa (16% per l'Eurozona), il che suggerisce che gli investitori si aspettano un calo del valore degli attivi.

6. Minore volatilità di settore
Un altro punto chiave è il costante declino della correlazione del settore con i mercati azionari. Il beta dell'immobiliare quotato rispetto all'azionario europeo storicamente si aggirava intorno allo 0,60x. Nella seconda metà degli anni 2000, tuttavia, il beta di settore ha iniziato a salire ben al di sopra della parità. Ciò era dovuto interamente alla leva finanziaria del settore, che ha alimentato la crescita del Valore dell'Attivo Netto ( o NAV) e quella degli utili per azione, fino alla grave recessione generata dalla crisi del 2007-2008. Con la riduzione della leva finanziaria, la volatilità nel settore è diminuita, mentre il beta è gradualmente tornato a livelli storici.

7. La correlazione con il settore immobiliare diretto è ciò che gli investitori vogliono e ciò che il settore offre
Se si analizzano i rendimenti delle società immobiliari quotate, si nota una maggiore correlazione con il settore del real estate diretto, rappresentato dall'indice IPD (Investment Property Databank), quando il periodo di detenzione degli attivi è più lungo, confermando quindi un beta rispetto alle azioni più basso.

8. Opportunità di diversificazione tra Paesi, regioni e sottosettori
Le società immobiliari quotate in Europa/Eurozona offrono una buona soluzione di diversificazione tra sottosettori, Paesi e regioni. Le società in cui investiamo non sono affatto un semplice specchio dell'economia europea nel suo complesso, anzi sono influenzate da fattori economici molto locali. Con questo universo, si può costruire un portafoglio che favorisca la combinazione più attraente di parametri macro e micro per dare agli investitori la migliore combinazione possibile di rischio/rendimento.


9. Le società immobiliari quotate sono una solida copertura contro l'inflazione
La maggior parte dei contratti di locazione tra locatori e affittuari prevede un collegamento diretto tra l'importo annuo dell'affitto e l'inflazione. Annualmente, o su periodi diversi a seconda dei paesi, l'importo dell'affitto aumenta della percentuale di inflazione registrata in quel periodo.

10. Più efficiente e liquido dell'immobiliare diretto
Gli investitori che cercano un'esposizione immobiliare devono decidere se investire direttamente in immobili o indirettamente attraverso società immobiliari quotate. Secondo uno studio dell'Università di Maastricht nei Paesi Bassi, i rendimenti generati dall'immobiliare quotato sono più elevati, ma a fronte di costi di gestione inferiori rispetto agli immobili diretti, che sono soggetti invece a una volatilità leggermente superiore.

Damien Marichal, co-gestore delle strategie sull'immobiliare quotato europeo di DPAM



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