numero di 04/04/2018
Azioni immobiliari europee: dove si concentrano le principali opportunità
Hertoghe (Degroof Petercam AM): i REIT offrono rendimenti ponderati per il rischio interessanti, le valutazioni non sono eccessive e la visibilità sui flussi di cassa futuri è molto elevata
Oltre agli investimenti diretti in immobili residenziali e commerciali, assumono un'importanza crescente anche le forme indirette di investimento immobiliare, che comprendono le società i cui portafogli immobiliari sono quotati in borsa. Da anni (REITs) offrono interessanti rendimenti adeguati al rischio. I mercati immobiliari a gestione diretta in Europa sono in piena espansione. Ciò è dovuto, da un lato, all'aumento della popolazione di molti Paesi europei con conseguente crescita della domanda di alloggi e, dall'altro, dalla solida crescita economica europea che sta portando a un ulteriore aumento della domanda di immobili commerciali nei settori della sanità, degli uffici, dell'industria e della logistica. Il ciclo immobiliare continua a compiere progressi in Europa. In alcuni mercati si sta muovendo più rapidamente di altri. Ogni immobile e ogni regione o città segue il proprio ritmo.
I REIT forniscono un reddito particolarmente apprezzato nell'attuale contesto di mercato
Le società immobiliari i cui portafogli sono quotati in borsa beneficiano del contesto positivo dei mercati immobiliari e della ricerca di rendimenti da parte degli investitori in un contesto di tassi d'interesse bassi, anche se in aumento. Ciò è dovuto al fatto che i REIT offrono rendimenti ponderati per il rischio interessanti. Le ragioni sono molteplici. Uno dei motivi è la solida crescita dei rendimenti da dividendi, che attualmente si aggirano intorno al 4,3% annuo. Inoltre, le azioni immobiliari sono meno costose e più liquide degli investimenti diretti in immobili. Infatti, attualmente questi sono negoziati a sconto rispetto al valore patrimoniale netto. Inoltre, i bilanci sani dei REIT europei contribuiscono a minimizzare il rischio di un investimento immobiliare. Il rapporto prestito/valore, ossia il rapporto tra finanziamento e prezzo di mercato di un immobile, è al livello più basso degli ultimi anni.
Nessun rischio significativo derivante dalla politica della BCE nel 2018
Con i primi passi verso tassi di interesse più elevati già compiuti negli Stati Uniti, abbiamo recentemente visto i mercati anticipare una crescita e un'inflazione più elevate, spingendo i rendimenti obbligazionari verso l'alto. Tuttavia, questo non dovrebbe preoccupare gli investitori immobiliari europei. L'aumento dei tassi d'interesse ha generalmente un impatto solo a breve termine sui titoli immobiliari, mentre gli effetti a lungo termine restano gestibili. Attualmente non sembra che la BCE aumenterà rapidamente i tassi di interesse; al contrario, ridurrà gradualmente le misure di Quantitative Easing. Ciò dovrebbe avere un impatto molto limitato sui flussi di cassa delle società immobiliari quotate.
Le potenzialità dell'Europa
Anche se i titoli immobiliari non sono ancora così popolari in Europa come negli Stati Uniti, il "vecchio" continente offre agli investitori un'ampia gamma di opportunità in vari settori immobiliari. Attualmente le proprietà immobiliari situate nei centri logistici europei sono particolarmente attraenti. Il forte boom del trading online è il principale motore della domanda in questo segmento. Un rendimento iniziale dei costi di acquisto compreso tra il 5 e il 7% è realistico per le buone proprietà del settore logistico.
Outlook
In generale, le valutazioni non sono eccessive e la visibilità sui flussi di cassa futuri è molto elevata. Gli investitori sono disposti a pagare multipli più alti per questa prevedibilità. Il rischio principale per il nostro scenario di base è una forte crescita della volatilità per motivi macroeconomici e politici. Questo potrebbe anche influenzare gli investitori sui mercati immobiliari diretti, riducendo le valutazioni per le società immobiliari quotate.
Olivier Hertoghe, Senior Portfolio Manager, Degroof Petercam AM
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