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   numero di 07/09/2016
Finanza e investimenti

Brexit: gli effetti sul real estate
Secondo gli esperti di TH RE, vedremo un'Europa a tre velocità, con i mercati "core" che continueranno la ripresa del mercato, quelli del Sud che la vedranno iniziare, mentre UK sarà in assestamento

Nella fase ormai post-Brexit gli investitori a livello globale stanno aggiornando le loro valutazioni dei rischi e delle opportunità offerte dal mercato. Le conseguenze del voto sul piano economico devono ancora farsi sentire, e le implicazioni che emergeranno dalle negoziazioni prolungate tra UK e l'Unione Europea devono ancora essere definite e comprese. Tutto ciò si rifletterà indubbiamente sulle scelte degli investitori, anche se asset immobiliari di qualità in grado di generare reddito, in situazioni stabili, dovrebbero mantenere la loro attrattiva, considerando i tassi di interesse a livello globale e le turbolenze dei mercati finanziari.
La maggior parte delle previsioni sono state riviste al ribasso per quel che riguarda la Gran Bretagna e, in misura minore, anche la crescita del PIL dell'Eurozona per il 2017: questo avrà effetti negativi sulla crescita degli affitti in UK e potrebbe rallentare la ripresa del mercato degli affitti anche in alcuni mercati non-UK. Un generale rallentamento della crescita nel medio termine è un altro effetto probabile.
Il mercato degli investimenti aveva già subito rallentamenti in tutti i settori e in tutti i Paesi prima della Brexit. È probabile si registri un'attività limitata anche nella seconda metà dell'anno, con gli investitori in attesa di vedere come reagiranno i mercati finanziari e, cosa più importante, quale sarà la portata delle ripercussioni sull'economia reale. La correzione delle valutazioni sulla Gran Bretagna è tuttavia difficile che si ripercuota in tutta Europa.
I volumi degli investimenti nel real estate sono aumentati nel secondo trimestre 2016, anche se questo incremento è più dovuto al brusco calo registrato nel primo trimestre. Anno su anno di fatto si è registrata una diminuzione dei volumi per due trimestri consecutivi, il che fa pensare che il 2015 abbia rappresentato un picco. Nonostante il contesto economico complesso, i rendimenti degli asset immobiliari prime si mantengono stabili o soffrono una pressione al ribasso nella UE a 27 comunque inferiore a quella sui rendimenti dei bond governativi. L'attenzione in questo momento dovrebbe focalizzarsi sulle previsioni per il mercato delle locazioni, che prima della Brexit stava attraversando una fase di ripresa. Gli effetti sui locatari saranno diversi a seconda delle zone e dei settori, ma lo scenario più probabile è quello di una crescita marginale più lenta.
Da questo quadro sta emergendo un'Europa a tre velocità:
- I mercati europei core (Germania, Francia, Svezia e Austria) continueranno il processo di ripresa, probabilmente a un ritmo più rallentato. Parigi, Francoforte, Dublino, il Lussemburgo, Stoccolma e Berlino sono stati indicati come destinazioni di possibili trasferimenti di sedi aziendali a seguito della Brexit e potrebbero beneficiarne nel medio e lungo termine. Per ora, tuttavia, i locatari stanno adottando un approccio di cauta osservazione, rimandando le decisioni più importanti relative al Regno Unito a quando le incertezze sull'evoluzione del quadro normativo saranno in parte dissipate.
- La seconda velocità è rappresentata dai mercati in ripresa nel Sud Europa - Spagna, Portogallo e Italia - che sono a un punto del ciclo in cui la crescita reale degli affitti sta cominciando a prendere piede. Il rischio maggiore in questo momento è rappresentato dal sistema bancario italiano.
- La terza velocità è il mercato UK, con un outlook economico cupo per il breve periodo. I volumi delle acquisizioni e degli investimenti, come mostrano i dati della prima metà del 2016, stanno rallentando e si manterranno limitati fintanto che si svolgeranno le negoziazioni con l'UE.
In caso di un rallentamento dell'economia, assisteremo probabilmente a un ritorno a asset di qualità più difensivi e a un profilo di rischio più elevato per alcuni mercati e asset. I flussi di capitali nel real estate europeo nella prima metà del 2016 sono già stati uniformemente più bassi in tutti i mercati e i settori, come conseguenza di un'aumentata avversione al rischio, ma anche a causa della mancanza di offerta sul mercato.

Di certo le riforme economiche e politiche saranno una priorità per l'Unione Europea, ma si deve tenere presente che l'Europa non è una regione omogenea, ma comprende diverse economie, differenti per solidità, maturità, fondamenta e suddivisione geografica, a livello nazionale, regionale e per città. Gli investitori di lungo termine nel real estate europeo devono prendere in considerazione i megatrend che delineano il settore industriale. Non dovrebbero essere eccessivamente focalizzati sui cicli del mercato del real estate, che potrebbero mascherare un'erosione di valore sul lungo termine per le locazioni su cui si evidenziano gli effetti negativi dei trend demografici e dei cambiamenti tecnologici o ambientali. Meglio cercare un'esposizione selettiva sulle località e gli asset che beneficeranno di trend strutturali.

 



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