Mercato immobiliare: crescita in doppia cifra nel I trimestre 2016

Lodigiani (Immobiliare.it): prosegue il trend iniziato a giugno 2015. Tassi bassi e spread in diminuzione per i mutui favoriscono l'accensione di mutui prima casa. Quotazioni in calo

Il mercato immobiliare è nella fase di svolta, si è concluso un ciclo quasi decennale di flessione del numero di transazioni e dei prezzi. Questa diminuzione ha toccato tutti i segmenti di mercato e tutti i territori, con velocità diverse. E' stata avvertita maggiormente dagli immobili in provincia e sulle seconde case, leggermente meno dagli immobili di lusso e nelle grandi città. Adesso il mercato sta ripartendo, i segnali sono chiari e le condizioni strutturali presenti molto favorevoli. All'aumento del numero di transazioni registrato nel 2014 (+3.6%) ha fatto seguito una crescita più intensa nel 2015 (+6.5%) portando a 444.636 le unità passate di mano nell'anno. Ma analizzando le serie trimestrali si scopre che da giugno 2015 in poi la crescita è stata intorno al 10% a trimestre, e il dato dei primi tre mesi 2016 sarà sicuramente double digit.
Tassi bassi e spread in diminuzione per i mutui favoriscono l'accensione di mutui prima casa. Gli importi medi di erogato sono più bassi di un tempo (123.000 euro, dato 2015), ma questo è legato al valore degli immobili che sono diminuiti.

La flessione delle quotazioni è andata dal 30% dal 2007 al 50% nei mercati più penalizzati. Adesso ci sono valori molto più abbordabili e servono meno annualità di stipendio (6.3) rispetto a prima (>10 nel 2005) per comprare casa.
Il contesto normativo è migliorato ed è diventato più incentivante sia per chi compra l'usato residenziale, che il nuovo.
Lato acquirenti dell'usato, la Legge di stabilità 2016 ha infatti prorogato la detrazione fiscale del 65% sulle spese sostenute per lavori di miglioramento dell'efficienza energetica e di adeguamento antisismico dell'edificio, realizzate tra il 4 agosto 2013 e il 31 dicembre 2016. Mentre le detrazioni sulle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia sono pari al 36%. Percentuale che sale al 50% se le spese sono state effettuate tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016. Confermato per quest'anno anche il bonus del 50% sull'acquisto dei mobili e degli elettrodomestici non inferiori alla classe A+ (A per i forni) comprati tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2016 per gli arredi dell'immobile ristrutturato.
Per i soggetti privati (persone fisiche) che, entro il 31 dicembre 2016 (ciò che rileva è la data del rogito notarile), procedano all'acquisto della propria casa da un'impresa costruttrice ha la possibilità di detrarre dall'IRPEF il 50% dell'IVA versata.

Si tratta di una detrazione fiscale che andrà ripartita in un arco temporale di 10 anni.
Nel 2016 sarà un vero e proprio affare acquistare la prima casa scegliendola anche tra le tante occasioni delle aste giudiziarie: adesso lo Stato rinuncia alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, normalmente dovute nella misura del 9% del valore della casa. Al loro posto si dovrà pagare solo un'imposta fissa di 200 euro. Il risparmio è notevole, potendo toccare decine di migliaia di euro.
Ricordiamo anche che quest'anno non si pagheranno IMU e TASI sulla prima casa.
Insomma un miglioramento su tutti i fronti, di cui si sono accorti anche gli addetti ai lavori, che registrano una maggior fiducia. I costruttori che stanno iniziando a riprendere le analisi su nuovi possibili sviluppi, dopo anni di fermo quasi totale salvo il completamento di interventi passati.
Le richieste degli acquirenti sono cresciute a seconda delle zone, del 20-25% rispetto a pari periodo dello scorso anno, e i tempi di vendita iniziano a diminuire, come i cartelli in zona.
Sarà un percorso lungo e non facile, quello che porterà a riacquistare una fiducia piena nell'investimento immobiliare, i rendimenti da locazione (3% lordo) sono già superiori a quelli dei titoli di stato, ma per i prossimi anni si potrà contare anche su una probabile rivalutazione in conto capitale degli immobili.

La stessa Banca d'Italia, nei bollettini più recenti, vede un miglioramento nelle aspettative di mercato, e un allentamento nelle politiche di erogazione di credito da parte delle banche.
Ci aspettiamo insomma un incremento sempre più marcato del numero di transazioni, coerente con l'inizio di un nuovo ciclo immobiliare, con quotazioni sostanzialmente stabili per questo e il prossimo anno, e con incrementi dei prezzi nei periodi successivi.

Guido Lodigiani, Direttore Corporate e Ufficio studi di Immobiliare.it