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   numero di 01/04/2015
Finanza e investimenti

Mercato del loft: crisi o non crisi?
Una soluzione abitativa che ha fatto tendenza nei primi anni '90 e che oggi invece, se non rispetta determinate condizioni, risulta essere difficile da piazzare sul mercato

Che fine hanno fatto i loft? Se lo chiede Casa.it che ha analizzato il mercato di quelle soluzioni abitative in open space caratterizzate da soffitti alti e ampie finestre ricavate da immobili industriali dismessi, ristrutturati e frazionati.
Tendenza d'importazione, i loft hanno conosciuto il loro momento d'oro nei primi anni '90, quando è iniziato anche il recupero di molte zone e spazi industriali delle grandi città, e architetti e designer contribuirono ad avviare un mercato che trovava acquirenti entusiasti specie tra i giovani single, i manager e i liberi professionisti, ma anche presso le giovani coppie urbane attratte anche dai prezzi un po' più contenuti rispetto a un appartamento così detto "classico".

Attraente nelle grandi città

Secondo il Centro Studi del portale immobiliare numero uno in Italia, il mercato dei loft, particolarmente colpito dalla crisi del settore molto più degli appartamenti classici, rimane vivace e in grado di attrarre positivamente chi è alla ricerca di una soluzione abitativa. Il discorso però non vale per tutti i loft, nonostante i prezzi di vendita siano calati mediamente del 20%, "la riduzione dei costi è stata meno intensa per i loft di maggior pregio, cioè quelli ristrutturati con materiali di qualità e accatastati come abitazioni, situati nelle aree più limitrofe possibili a zone residenziali servite di negozi e mezzi di trasporto", ha spiegato Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. "Di contro, i loft periferici, frutto di riqualificazione di ex aree industriali, scontano duramente una minore attenzione del mercato. Spesso si tratta di prodotti frutto di operazioni immobiliari tipicamente speculative, effettuate per sfruttare la scia della moda del momento.
A Milano i loft rappresentano ancora oltre il 4% degli immobili residenziali in vendita, e a Roma il 3,3%, ma nelle altre grandi città italiane non arrivano al 2% dello stock in offerta, la domanda è diminuita anche nei primi mesi del 2015 toccando il meno 5,5% a Genova, Napoli e Venezia.
Se il loft soprattutto nelle grandi città risulta ancora attraente per un certo tipo di clientela, come giovani e professionisti, i veri "pentiti", che vorrebbero fare un cambio con un appartamento tradizionale, sono gli inquilini che hanno comprato durante il boom, che desidererebbero uno spazio più adatto alle mutate esigenze personali e familiari, e che si scontrano con la difficoltà di trovare acquirenti e spuntare prezzi che non siano troppo penalizzanti. Dal 2007, infatti, anno del maggior successo dei loft, i prezzi sono diminuiti del 15-25%: con il -24% di Napoli; -22% di Genova e -15% di Milano. Chi desidera quindi lasciare, per esempio, un loft in una zona centrale in favore di un appartamento tradizionale, oggi potrà entrare sul mercato con prezzi che variano da un minimo di 4.500€/m2 a un massimo di 5.500€ di Milano ai 3.330€ – 4.200€ di Torino.

Acquistare un loft? Attenti alle sorprese

Prima di prendere in considerazione l'acquisto di un loft è indispensabile prendere informazioni e fare una serie di valutazioni sull'effettiva convenienza dell'affare. Ecco cosa consigliano gli esperti di Casa.it.

- I loft non sono tutti uguali
Sul mercato esistono sia autentici loft, ossia immobili un tempo adibiti a laboratori, senza abitabilità e classificati al catasto come C3, ma ristrutturati anche con materiali di pregio per essere abitati, sia immobili destinati ad abitazione, con relativo accatastamento, che vengono definiti "loft" solo per alcune caratteristiche quali l'assenza di pareti divisorie fra i vari locali.
Non si tratta di una mera sfumatura linguistica. Senza una corretta variazione dei dati catastali relativi alla destinazione d'uso - operazione oggi piuttosto onerosa - un immobile classificato C3 (laboratorio) non può essere utilizzato come casa, né venduto come casa di abitazione.

- Attenzione al piano regolatore
Un loft che nel piano regolatore del Comune di appartenenza si trova in una zona classificata come industriale può essere utilizzato solo come laboratorio per l'esercizio di attività lavorativa.
Chi utilizza un laboratorio in zona industriale come abitazione incorre, pertanto, in sanzioni salate poste a carico di chi è proprietario dell'immobile nel momento in cui viene accertato l'irregolare cambio di destinazione. Inoltre, il pagamento della sanzione non vale in alcun modo come sanatoria.


- Occhio al peso di fisco e tasse
Il trasferimento di un loft-laboratorio è assai più costoso di quello di un immobile a uso residenziale, indipendentemente che si acquisti da un'impresa o da un privato, per una serie di motivi:
a) non si ha mai diritto alle agevolazioni prima casa;
b) nella compravendita tra privati non è possibile accedere neanche al vantaggioso sistema di tassazione denominato "prezzo-valore", che prevede il pagamento delle tasse sulla base del valore catastale e non del prezzo. L'atto di trasferimento, in questo caso, è sottoposto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali complessivamente pari al 10% del prezzo di acquisto.
c) Chi compra come privato da un'impresa paga sempre l'IVA, che è in percentuale notevolmente superiore rispetto a quella prevista per le abitazioni, e non può mai pagare l'IVA ridotta per le agevolazioni prima casa.
Oltre all'IVA, che si versa al venditore, chi compra un laboratorio è tenuto a pagare al notaio le imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 4% calcolata, ancora una volta, sul prezzo di acquisto.



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