Il mercato immobiliare alberghiero italiano
Le catene alberghiere nel biennio 2008-2009 hanno investito un miliardo di euro generando valore e posti di lavoro
Le difficoltà del sistema ricettivo italiano vengono da lontano e la crisi sta solo giocando da acceleratore. Secondo l’osservatorio di REAG (Real Estate Advisory Group), i problemi che maggiormente penalizzano l’industria turistica nazionale sono la troppa burocrazia, l’elevata pressione fiscale (che oggi sfiora il 31% contro il 24% dei concorrenti Francia e Spagna, con l’IVA al 10% contro il 5,5% in vigore in Francia e il 7% in Spagna), il gap infrastrutturale, la poca attenzione alla formazione, la scarsa dimensione delle imprese e la forte stagionalità che ancora vige in molte Regioni. La domanda fieristica e congressuale appare in contrazione, gli italiani del segmento cultura hanno ridotto le visite alle mostre d’arte, fermandosi meno negli alberghi che ospitano le manifestazioni, e arrivano sempre meno turisti americani, giapponesi e russi. Nelle principali città c’è inoltre un surplus di offerta con la conseguente discesa degli indici di occupazione camere: nel 2009 infatti sono state inaugurate 27.000 nuove camere di fascia alta e così nel periodo gennaio/settembre 2009 rispetto al 2008 i ricavi medi per camera sono calati del 19,1%. Il Ministro del Turismo, per far fronte alle necessità del comparto, ha stanziato per le Regioni 118 milioni di euro così da sostenere i progetti di eccellenza nel settore turistico: si vuole promuovere il turismo congressuale, enogastronomico e religioso e si sostengono i progetti che intendono valorizzare il patrimonio culturale, artistico e storico, soprattutto nel Mezzogiorno.
In Italia le catene alberghiere nel biennio 2008-2009 hanno investito un miliardo di euro generando valore e posti di lavoro: il turismo oggi impiega il 10% della forza lavoro e contribuisce per circa il 10% al PIL del Paese. Nel 2009 gli investimenti sono decisamente diminuiti (224 milioni di euro) e per il 2010 si prevede solo un lieve miglioramento: le transazioni saranno principalmente di volume medio-piccolo, fatta eccezione per i passaggi di “trophy assets”. In generale, i prezzi hanno tenuto perché l’offerta si è rarefatta ed è rimasta al di sotto della domanda, anch’essa segnalata in forte contrazione. Secondo Assogestioni, il comparto turistico ricettivo, insieme al settore commerciale, ha progressivamente incrementato negli ultimi anni la percentuale di immobili in portafoglio. Gli investimenti nei prossimi anni probabilmente si concentreranno sul design innovativo degli hotel che provveda a svecchiare l’immagine di alcuni alberghi, sulla creazione di centri benessere e piccole spa, su di un’impostazione low cost in grado di offrire un’ospitalità essenziale e sulla realizzazione di hotel mixed use, cioè edifici adibiti anche a funzioni residenziali e terziarie; importanti saranno anche le riconversioni a uso alberghiero di immobili dismessi o abbandonati quali cascine, castelli, aree industriali o commerciali e particolare attenzione sarà dedicata agli sviluppi golfistici, segmento di mercato in forte espansione anche in altri Paesi.
Secondo dati ISTAT, nel 2008 – ultima annata disponibile - i 34.155 alberghi italiani (+0,3% rispetto al 2007) con 1.079.465 camere (+1,9%) e 2.201.838 posti letto (+2,8%) hanno registrato 77.164.740 arrivi e 251.678.307 presenze complessive, registrando in un anno un decremento rispettivamente dell’1,1% e dell’1%. La domanda dei turisti italiani è stata di 141.186.598 presenze (-0,1% rispetto al 2007) mentre quella degli stranieri di 110.491.709 (-2,2%). La permanenza media nel complesso degli esercizi alberghieri italiani risulta pari a 3,3 notti. Il 36,1% delle presenze ha interessato gli esercizi a 5 stelle lusso, 5 e 4 stelle (35,3% nel 2007) e il 52,1% quelli a 3 stelle insieme alle residenze turistico-alberghiere (52% nel 2007). Nel 2008 il 17,2% delle strutture alberghiere complessive si concentra nel Trentino Alto Adige e il 13,5% in Emilia Romagna. Rispetto al 2007, il numero di hotel è cresciuto dello 0,3% e il numero di posti letto del 2,8%. Il 44,4% degli esercizi alberghieri e il 44,3% dei posti letto appartengono alla categoria dei 3 stelle. L’offerta alberghiera italiana, caratterizzata da un alto numero di alberghi di piccole dimensioni, è sempre più orientata verso prodotti di maggiore qualità, comprimendo l’offerta delle strutture di qualità inferiore (1 e 2 stelle). L’andamento mensile delle presenze evidenzia una marcata stagionalità del mercato turistico, con una distribuzione della domanda concentrata principalmente nei mesi estivi. La Francia e la Spagna, invece, si rendono protagoniste di andamenti stabili lungo l’intero arco annuale, con la Francia che occupa sempre circa 3 camere su 10.
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